딜사이트가 코오롱글로벌의 지난해 사업보고서와 신용평가사의 평가의견 등을 집계한 결과, 코오롱글로벌이 신용보강을 제공한 PF 대출 규모는 총 6625억원이다. 이 중 올해 상반기 말 만기가 예정된 PF 대출은 3990억원으로 전체 PF 신용보강 금액의 절반 이상이다.

◆대규모 연대보증, 안정적 사업장 선별 제공

5월초 기준 코오롱글로벌 등의 신용보강으로 PF 대출을 제공받은 사업장은 7개다. 이 중 2곳은 코오롱글로벌과 주택도시보증공사(HUG) 등이 연대보증을 제공하면서 적극적으로 대출을 제공했다.

가장 규모가 큰 사업장은 김해 율하이엘지역주택조합이 추진 중인 김해율하 더스카이시티 제니스&프라우 신축사업이다. 이 사업은 경상남도 김해시 신문동 699-1번지 일원에 지하 4층~지상 최고 49층, 15개동, 아파트 3764가구와 오피스텔 629실 등 총 4393가구를 조성한다. 코오롱글로벌과 두산건설이 공동시공으로 사업에 참여했고 준공예정일은 2025년 2월 말이다.

율하이엘지역주택조합은 이 사업을 추진하기 위해 총 3000억원 규모의 PF 대출을 제공 받았다. 샤이닝스톤김해와 디비율하유동화전문이 각각 트렌치A, 트렌치B 대주단으로 참여했고 각각 2000억원, 1000억원의 대출금을 제공했다.

두 회사는 대출금을 조달하기 위해 동일한 규모의 단기사채(ABSTB, 2000억원)와 자산유동화증권(ABS, 1000억원)을 발행했다. 샤이닝스톤김해는 발행한 ABSTB를 3개월 단위로 2025년 1월 22일까지 차환했다. 디비율하유동화전문의 ABS 만기는 2025년 2월 22일이다.

지방 사업장에 총 3000억원 규모의 PF 대출 제공이 성공한 것은 이 사업장이 분양 완판을 달성했기 때문이다. 지난해 6월 기준 오피스텔과 아파트, 근린생활시설 중 미분양은 근린생활시설이 유일했다(분양율 27.7%). 양호한 분양성적을 바탕으로 HUG의 대출 보증을 받을 수 있었다.

다른 사업장은 권선113의6구역주택재개발정비사업조합이 추진 중인 권선113의6구역주택재개발정비사업이다. 이 사업은 경기도 수원시 권선구 세류동 817-72번지 일원에 지하 2층~지상 15층 공동주택 32개동 2178가구를 조성한다. 시공사로 삼성물산·SK에코플랜트·코오롱글로벌이 컨소시엄을 구성해 참여했다.

조합은 부지 내 기존 건축물 철거와 이주 등의 비용을 충당하기 위해 110억원의 대출금을 제공받았으며 HUG의 연대보증을 받았다. 만기 1개월 단위의 ABSTB를 차환발행하고 있으며 최종 만기일인 8월 16일이 도래하기 전 분양을 진행할 계획이다. 업계 관계자는 "정비사업은 상대적으로 미분양에 대한 부담이 적어 HUG까지 나서 적극적으로 신용보강을 제공한 것으로 보인다"고 설명했다.

◆일부 주상복합 사업장, 미착공 리스크 여전

대부분의 주택사업이 안정적으로 진행 중이지만 미착공 상태인 주상복합 사업장이 변수로 작용할 수 있다는 지적 역시 나오고 있다. 위험지역 중 하나로 꼽히는 대전광역시에 추진 중인 선화동 코오롱하늘채 신축사업이 대표적이다.

시행사 인텐션개발이 추진 중인 이 사업은 대전광역시 중구 선화동 95-3번지 일원에 지하 5층~지상 49층 규모의 아파트 998세대, 오피스텔 92실, 근린생활시설 6096㎡를 조성한다. 현재 브릿지대출을 제공받았으며 2024년 3월 본 PF 전환, 2024년 9월 착공 및 분양 개시가 목표다.

시행사는 토지 매입 등에 사용한 기존 대출금을 상환하기 위해 키스알에프선화제일차, 키스알에프선화제이차 등 대주단으로부터 총 2680억원의 PF대출을 받았다. 키스알에프선화제일차는 트렌치B로 880억원을, 키스알에프선화제이차는 트렌치C로 참여해 1000억원을 제공했으며 최종 만기일은 2024년 3월 21일까지다.

코오롱글로벌 대신 주관사인 한국투자증권에 자금보충 의무가 있는 만큼 시행사가 본 PF 전환에 실패해도 코오롱글로벌이 떠안을 피해는 제한적인 상황이다. 다만 시공사에게 책임준공 의무가 있는 만큼 향후 미분양이 발생할 경우 일정 수준 이상의 손실은 불가피하다는 지적을 받는다.

업계 관계자는 "코오롱글로벌은 우발부채 규모가 작고 만기구조 역시 분산돼 있어 현실화 위험은 낮은 편"이라며 "다만 위험지역에서 추진 중인 일부 사업장의 미분양 위험은 꾸준한 관찰이 필요하다"고 말했다.