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PF 우발부채 3조6805억…상반기 만기 집중
김호연 기자
2023.04.04 08:22:49
④책임준공·착공 미이행시 채무인수…지방사업장 분양 부진, 실적 개선 어려워
이 기사는 2023년 03월 31일 15시 22분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 김호연 기자] 신세계건설이 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 채무인수 약정을 제공한 사업장의 유동화증권 차환발행 만기가 올해 상반기에 집중된 것으로 나타났다. 올해 하반기 이후 만기가 도래하는 일부 사업장의 보증 금액을 포함한 회사의 PF 우발부채는 총 3조6805억원으로 전년 대비 소폭 감소했다.

우발부채의 현실화 가능성은 상대적으로 낮을 것이라는 게 업계의 분석이다. 신세계건설의 채무인수는 회사가 책임준공 또는 책임착공 의무를 이행하면 채무인수 의무를 면탈하는 조건으로만 약정을 맺었기 때문이다. 다만 분양실적이 부진한 사업장은 분양율이 절반을 넘지 못했음에도 공사를 진행하고 있어 올해 역시 수익성 개선은 어려울 전망이다.


◆사업장 9곳, 올해 PF 대출 만기 도래…1조2955억


신세계건설의 지난해 사업보고서에 따르면 지난해 말 기준 회사가 채무인수 약정을 제공 중인 사업장은 총 28곳, 금액은 3조6805억원으로 전년(4조47억원) 대비 8.09% 감소했다. 이 중 9곳의 PF대출 만기는 올해 중으로 도래할 예정이다. 금액으로 따지면 PF 우발부채 총액의 3분의 1 수준인 1조2955억원이다.


이 중 일부인 충무로 생활형숙박시설 사업은 지난 20일 만기가 도래해 대출금 상환을 이미 완료한 것으로 나타났다. 해당 사업은 서울시 중구 필동1가 43-1번지 일원에 지하 2층~지상 20층 규모의 생활형숙박시설 455실 및 근린생활시설, 주차장을 조성한다. 2020년 9월 건축허가를 얻어 공사를 시작했고 2022년 하반기 준공한 것으로 알려졌다.

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시행을 담당하는 충무로피에프브이는 이 사업과 관련해 1390억원 한도의 PF대출을 제공 받았다. 2021년 감사보고서에 따르면 선순위인 트렌치A(한도 1090억)에 비앤케이캐피탈과 경남은행, 에프앤충무로가 참여했고 트렌치B(한도 230억원)와 C(한도 100억원)는 신한은행과 NH투자증권이 대주단으로 참여했다. 


트렌치 B와 C 대출은 자산유동화증권 발행을 위해 설립한 특수목적법인(SPC) 와이케이빌리브제일차와 엠에스빌리브제일차가 각각 단기사채(ABSTB)를 발행하며 재원을 조달했지만 사업을 진행하면서 2021년 새로운 대주단이 이를 승계한 것이다.


시공사로 참여한 신세계건설은 이 사업장에 조건부 채무인수 약정을 제공했다. 책임준공 의무를 이행하지 않았을 경우 채무인수 의무가 발생한다는 조건을 내건 약정으로 시행사의 열위한 신용을 보강한 것이다. 시공사가 수주한 건물을 짓기만 하면 시행사의 채무를 떠안을 의무가 사라지는 방식이다.


회사는 올해 만기가 도래하는 사업장을 포함한 28개의 사업장 모두 빌리브 아카이브 남산과 동일한 방식으로 채무보증을 제공하며 우발부채 현실화 위험을 최소화했다. 상반기에 8830억원 규모의 ABSTB 차환발행이 필요한 상황이지만 미매각이 발생하더라도 이를 대신 인수할 의무는 없다. 일부 건설사가 매출액을 무리하게 끌어올리기 위해 시행사에 연대보증까지 제공한 것과 비교하면 양호한 수준이다.


건설업계 관계자는 "신세계건설이 내부거래로 발생하는 매출액의 비중을 줄인 만큼 주택사업의 수익성과 매출액 확대가 필요하지만 위험부담은 최대한 자제한 것으로 보인다"며 "책임준공을 성실히 이행한다면 PF 우발부채가 현실화할 가능성은 적을 것"이라고 말했다.


◆대구 등 사업장, 분양실적 부진 '심각'



신세계건설은 주택사업 수익성 개선이 숙제로 남아 있지만 건설경기 악화와 대구 등 주요사업장의 분양실적 부진으로 문제 해결이 어려운 상황이다. 일부 사업장의 분양률이 50% 넘지 못해 비용 부담 확대가 예상되지만 책임준공 약정을 체결했기 때문에 진행 중인 공사는 책임지고 마무리해야 한다.


대표적인 사례가 대구에서 진행 중인 빌리브 라디체 주상복합 신축사업이다. 이 사업은 대구광역시 달서구 본동 760번지 일원에 지하 4층~지상 49층, 520세대 규모의 공동주택과 오피스텔 86세대, 근린생활시설 등을 조성한다. 시행을 맡은 레이먼드인베스트먼트는 새마을금고 대주단, IBK캐피탈, SPC 뉴스타빌리브, 제이엠본동제일차 등과 총 2100억원 한도의 PF 대출 약정을 맺었다. 신세계건설은 시공을 담당하며 시행사에 책임준공 미이행 시 채무인수 약정을 제공하고 있다.


하이앤드 주거복합건물로 기대를 모았지만 분양 실적은 기대 이하였다. 지난해 10월 기준 분양률은 9.04%에 불과하다. 공정률 11.76%로 초기 단계다. PF 대출에 각각 트렌치A 일부(75억원)와 트렌치B(175억원)로 참여한 뉴스타빌리브와 에이엠본동은 ABSTB의 만기가 오는 6월 29일 도래한다.


고성봉포리생활형숙박시설 사업과 부산 명지지구 업무시설 개발사업의 분양률도 각각 지난해 11월 기준 36.8%, 지난해 12월 기준 28.18%에 머물러 있다. 분양실적 부진으로 공사 수익을 제때 확보하지 못할 경우 시공사의 비용 부담 증가가 불가피할 것으로 예상된다. 


부동산 개발업계 관계자는 "책임준공 의무 이행 시 신세계건설의 우발부채 위험은 통제 가능한 수준이 되겠지만 공사 진행에 따른 비용 증가로 수익성 개선에 어려움을 겪을 수 있다"며 "계열사의 내부거래 매출 역시 줄어들고 있는 상황에서 올해도 실적 개선에 많은 어려움이 있을 것"이라고 지적했다.

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