[딜사이트 김현진 기자] 한국기업평가는 부동산 경기가 침체되기 이전부터 재무 부담이 과중했던 건설사 신용도가 가장 먼저 변화할 것이라고 전망했다. 지난해 하반기부터 미분양 주택이 증가하면서 향후 운전자본 부담 확대와 현금흐름 저하가 나타날 경우 재무지표 변화가 가장 크게 나타날 수 있기 때문이다.

한국기업평가는 30일 한국거래소 콘퍼런스홀에서 열린 '긴축과 침체의 시기, 주요 산업의 크레딧 이슈(Credit Issue) 점검' 세미나를 통해 현재 증가세를 보이는 미분양 주택 추이가 향후 건설사 신용도에 미치는 영향을 예측했다.

주택 매매량 감소세가 이어지며 미분양 주택도 지난해 하반기부터 본격적으로 증가하기 시작했다. 2022년 9월 1만4000가구 수준이었던 미분양 주택수는 올해 2월 말 기준 7만5000가구까지 급증했다. 역대 최고치인 2009년 3월(16만6000가구)과 비교하면 절반 수준이지만, 최근 10년 내 최대 규모다.

주택경기 침체기에 가장 많이 나오는 지적은 미입주와 미분양에 대한 우려다. 한기평은 현금흐름 측면에서 본다면 대주단에는 미입주 리스크가, 건설사 입장에선 미분양 리스크가 상대적으로 더 위험하다고 판단했다.

김현 한국기업평가 책임연구원은 "프로젝트 파이낸싱(PF) 대금 회수에 있어 가장 리스크가 확대되는 시기는 준공 시점"이라며 "대주단은 미입주 리스크가 현실화하는 시점이 미분양보다 상대적으로 위험할 수 있다"고 설명했다.

이어 그는 "건설사 입장에서는 미분양 발생으로 분양 수익이 들어오지 않는다면 공사대금 회수가 어려워져 운전자본 부담으로 이어지게 된다"고 덧붙였다.

한기평은 현재의 미분양 추이가 건설사 재무지표에 본격적으로 나타나는 시기를 2024년이라고 전망했다. 이를 선제적으로 반영해 올해 건설사들의 신용도를 조정한다는 계획이다.

한기평은 주택 시장 침체 이전부터 재무부담이 과중했던 건설사의 경우 가장 먼저 신용도가 변화할 수 있다고 전망했다. 김 책임연구원은 "이미 재부무담이 큰 상황에서 미분양 증가로 인해 운전자본 부담 확대와 현금흐름 저하가 나타날 수 있어 신용도 변동 요인이 가장 크다"고 설명했다.

분양성이 상대적으로 떨어지는 지역에 프로젝트가 몰려 있는 건설사도 신용도가 변화할 가능성이 높다고 평가했다. 분양 경기가 상대적으로 취약한 위험 지역에 다수의 프로젝트가 분포한 경우 향후 영업 실적 저하 등 재무지표의 변화가 급격히 나타날 수 있다는 것이다.

다만 최근 PF 우발채무 리스크가 금융권 등으로 분산돼 있는 점을 감안하면 신용등급이 낮은 건설사들이 도산할 가능성은 높지 않을 것이라고 설명했다.

김 책임연구원은 "건설업 본연의 사업에 대한 위험이 확대되는 시기일수록 계열 지원 가능성이나 자구 계획, 자본 조달 등을 포함한 비사업적인 요구가 동일한 등급군 내에서도 신용도의 방향성을 달리 결정하는 요소가 될 것"이라며 "건설사와 시행사, 대주단 등 이해관계자들의 조율을 기반으로 이미 착공한 사업이나 착공 예정인 건축물의 담보 가치를 완성시키는 일이 가장 중요하다"고 말했다.