[딜사이트 최지혜 기자] 제이알글로벌리츠의 회생 신청은 상장 리츠의 이면을 드러냈다. 부동산 자산을 기반으로 안정적 배당을 제공한다는 명분과 달리 단기차입과 리파이낸싱에 의존해온 구조적 취약성이 드러났다. 400억원 규모의 단기사채조차 상환하지 못하고 회생에 들어간 모습은 리츠의 근간에 의문을 던졌다.

이번 사태의 직접적 피해자는 2만8000여명의 소액주주다. 경영진은 자산 매각과 유동성 확보를 이유로 유상증자를 추진했지만 주주들은 증자에 참여하지 않을 경우 투자금 전액 손실 가능성까지 감수해야 하는 상황에 놓였다. 사실상 선택지가 제한된 여건 속에서 내려진 주주들의 결정은 말그대로 비자발적 동의에 가까웠다.

리츠는 본래 안정적인 임대수익을 기반으로 배당을 분배하는 제공하는 상품으로, 예·적금에 준하는 안전한 상품으로 인식되고 있다. 특히 제이알글로벌리츠는 한때 리츠협회장을 배출시킨 제이알자산운용이 관리하는 상품이다. 이같은 신뢰는 60대 이상으로 구성된 주주들의 퇴직금 투자로 이어진 배경이기도 하다.

하지만 이들을 보호할 시장의 안전판은 없었다. 유상증자 철회와 불성실공시법인 지정 등 곳곳에서 경고음이 울렸음에도 신용평가사의 등급 평정은 시장의 현실과 동떨어져 있었다. 경영진 면담과 합동 회의 등 정부의 대처 역시 사후적일 뿐 이미 자산이 묶인 소액주주들를 보호하기엔 역부족이다.

제이알글로벌리츠 경영진의 대응 역시 아쉬움을 남긴다. 실질적 경영진은 디폴트 직전 자리를 떠났고 대표이사는 사의를 표명했다. 최소한의 책임 경영조차 이행되지 않았다는 비판을 피하기 어렵다

유동성 위기의 발단은 벨기에 파이낸셜타워의 담보대출비율(LTV) 상승과 금리 인상에 따른 부담 확대였다. 유럽 부동산 가치 하락으로 파이낸셜타워의 LTV가 60%를 넘어서자 대주단이 이를 즉각 감정평가에 반영한 것이다. 부동산 기반 투자상품 역시 거시경제 변수에 취약할 수밖에 없음을 보여준 단면이다. 결국 제이알글로벌리츠는 국내 상장리츠가 회생에 들어간 첫 사례를 남기게 됐다. 

자산 자체의 기초체력은 남아 있다. 제이알글로벌리츠의 총자산은 2조778억원으로 차입금(1조7005억원)을 상회한다. 파이낸셜타워 역시 주요 임차인이 벨기에 정부청사와 미국 의료노조인 만큼 임대수익 안정성도 유지되고 있다.

향후 관건은 회생 절차 과정에서 자산가치를 얼마나 보존하고 효율화하느냐다. 법원 주도의 구조조정과 함께 감정평가액 회복 여부가 투자자 손실 규모를 좌우할 전망이다. 제이알글로벌리츠는 회생절차와 함께 'ARS(자율구조조정 지원)' 프로그램을 병행해 채권단과의 협의를 시도할 계획이다.

핵심은 투자자의 신뢰 회복이다. 제이알글로벌리츠는 투명한 과정을 거쳐 주주 보호의 역량을 입증해야 하는 시험대에 올랐다. 시장의 평가는 결과로 죄우될 것이다.