[딜사이트 박안나 기자] 롯데칠성이 보유한 서울 서초동 1322-1 일대 약 4만2312㎡ 부지가 그룹의 새로운 성장동력으로 떠오르고 있다. 해당 부지는 과거 롯데칠성 공장이 자리했던 곳으로 강남 중심에 위치해 입지적 가치가 높게 평가된다. 최근 롯데그룹이 본격적으로 개발에 착수할 것이라는 기대가 나오면서 해당 자산이 그룹 전체의 유동성 확보와 재무구조 개선에 결정적인 역할을 할 것이라는 분석에 무게가 실리고 있다.

가장 주목되는 부분은 자산가치 재평가 효과다. 현재 서초동 부지의 장부가액은 약 4000억원이지만 시장에서는 개발이 본격화되면 공정가치가 최대 4조원 수준까지 높아질 수 있다는 전망이 나온다. 단순 계산으로도 약 3조원 이상의 평가이익이 발생할 수 있다는 의미다.

올해 초 롯데건설이 서초구 잠원동 본사 사옥에 대한 자산 재평가를 실시했는데 평가액은 약 5000억원이었다. 당시 대지기준 평당 가격은 약 1억7000만 원으로 평가됐다. 이를 서초동 부지에 그대로 적용하면 토지만으로도 이미 2조원을 훌쩍 넘는 가치가 형성된다. 이에 더해 서초동 부지가 입지와 개발 잠재력 측면에서 롯데건설 본사보다 더 우수하다는 점은 시장의 기대를 키우는 요소다.

롯데칠성 서초동 부지의 경우 강남역 역세권에 위치하고 있다. 강남역 8번 출구에서 300m가량 떨어진 곳으로 도보 5분 거리에 해당한다. 서초대로와 맞닿아있는 데다 인근에는 강남업무권역(GBD)이 형성된 곳이다. 롯데건설 본사 인근이 아파트 등 주거 밀집지역인 것과도 차이를 보인다.

실제로 롯데건설의 본사 자리는 2종주거지역으로 최대 용적률은 250%에 그친다. 반면 롯데칠성 서초부지의 경우 현재 3종일반주거지역으로 지정돼 있어 법적 용적률이 300%에 달한다. 여기에 롯데그룹은 서울시와 협의를 통해 상업지로 종상향을 추진하고 있는데, 상업지역으로 용도지역이 변경되면 추가 용적률을 확보할 수 있다. 인근 높이 제한 역시 250m까지 완화된 덕분에 초고층 복합개발이 가능하다. 

용도지역 차이와 종상향 여부 그리고 입지 차이 등을 고려하면 서초동 부지의 가치는 최대 4조원까지 가치가 치솟을 수 있다는 관측이 나온다. 

서초동 부지의 개발이 완료된 뒤의 부동산의 가치 역시 높게 점쳐진다. 서초동 부지 인근에는 2만4000㎡ 규모의 복합업무시설인 삼성타운이 자리하고 있다.

삼성타운은 총 3동의 빌딩으로 구성되는데 이 가운데 삼성화재 서초빌딩이 지난해 1조1000억원의 몸값에 거래됐다. 연면적 기준 3.3㎡(1평)당 4000만원 수준이었는데 서초동 부지 개발이 완료되면 이보다 높은 가치를 형성할 것으로 예상된다. 강남권 오피스 공급 부족과 프라임급 수요 증가, 신축 프리미엄 등을 고려하면 평당 4000만원 후반에 이를 수 있다는 기대도 나온다. 삼성타운이 2만4000㎡인 반면 롯데칠성 서초동 부지가 4만2312㎡로 두 배 가까운 규모인 만큼 초대형 개발이 가능하다는 점도 기대감을 높이는 요소다.

롯데칠성 서초동 부지 개발사업은 롯데그룹의 내부 시너지 측면에서도 상징성이 크다. 토지 소유권은 롯데칠성이 보유하고 있지만 롯데물산이 과거 롯데월드타워 개발 경험을 살려 프로젝트를 이끌 예정이다. 여기에 시공을 맡을 예정인 롯데건설은 조 단위 수주를 확보할 수 있게 된다.

롯데그룹의 우량자산 개발인 만큼 롯데건설로서는 PF(프로젝트파이낸싱) 리스크에서 자유로울 수 있다는 점도 긍정적이다. 일반적으로 건설사는 시행사의 신용도 부족을 보완하기 위해 보증을 서면서 PF 리스크에 노출된다. 하지만 롯데칠성 서초동 부지개발은 롯데칠성(AA), 롯데물산(AA-) 등 롯데건설(A) 대비 신용도가 높은 계열사가 중심이기 때문에 별도의 신용공여 구조가 필요 없다. 이는 최근 PF 시장 불안으로 위기설에 시달렸던 롯데건설에게 중요한 사업적 의미를 갖는다.

롯데그룹 전체에서도 이번 개발은 재무구조 개선과 사업재편 전략의 중요한 축이 될 것으로 보인다. 롯데는 최근 유통·호텔·건설 부문에서 구조조정과 체질 개선을 추진해 왔다. 서초동 부지 개발은 그룹이 보유한 핵심 자산을 개발해 새로운 성장동력을 확보하는 동시에, 유동성 부담을 낮추는 효과를 동시에 가질 수 있다.

롯데그룹 관계자는 "그룹 차원에서 롯데칠성 서초동 부지 개발이 추진되고 있는 것은 맞지만 아직 해결해야 할 과제가 남은 상태다"고 말했다.