[딜사이트 박안나 기자] 롯데그룹의 롯데칠성 서초동 부지 개발사업에서 롯데물산의 역할에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 토지 소유주는 롯데칠성이지만 개발 전반을 총괄하는 'PM'(Project Management) 역할은 롯데물산이 맡을 예정이기 때문이다. 특히 롯데물산의 수장인 장재훈 대표가 부동산 전문가인 점을 고려하면 서초동 개발사업에서 롯데물산의 역할이 더욱 부각될 것이라는 관측도 나온다.

17일 업계에 따르면 장 대표는 최근 롯데그룹의 대대적인 연말 인사에서 연임에 성공했다. 2024년 2월 롯데물산 대표에 오른 뒤 2년 임기 만료를 앞두고 있었지만 이번 인사를 통해 그룹의 신임을 재확인했다는 평가다.

특히 잎서 11월 정기 임원인사에서 롯데그룹 전체 최고경영자(CEO)의 3분의 1에 달하는 20명이 교체됐음에도 장 대표가 굳건히 자리를 지킨 점도 눈길을 끈다. 롯데칠성 서초부지 개발이라는 대형 프로젝트를 남겨둔 시점에 장 대표 체제가 유지된 만큼 그의 역할과 책임은 더욱 커질 전망이다.

장 대표는 1969년생으로 글로벌 종합 부동산 서비스 회사 JLL(존스랑라살) 코리아 출신이다. JLL에서 23년간 국내외 부동산 전문 업무를 폭넓게 경험한 부동산 자산관리 전문가다. JLL 한국법인 최초로 대표에 오른 첫 한국계 인물이며, 상업용 부동산시장에 대한 이해도가 높다는 평가를 받는다. 이와 같은 부동산시장 전문성을 높게 평가받아 롯데물산이 처음으로 외부에서 영입한 대표이사다.

이와 같은 장 대표의 이력은 롯데칠성 서초동 부지 개발사업에서 롯데물산의 역할이 더욱 부각될 것이라는 전망에 무게를 더한다. 서초동 부지는 조 단위 자금이 투입될 대형 프로젝트이며 그룹의 역량이 집결될 핵심사업이다. 

단기 분양수익보다는 장기 보유를 통해 안정적 임대수익 창출이 유력한 자산으로 관측된다. 개발 전반을 총괄하는 프로젝트 매니저(PM)를 롯데물산이 맡고 장 대표가 이를 이끈다는 점에서 단순 개발보다 자산운용 관점의 접근이 이뤄질 가능성이 크다는 분석이다.

롯데물산은 롯데그룹에서 '부동산 컨트롤타워'로 꼽힌다. 그룹 내 핵심 자산인 롯데월드타워와 롯데월드몰을 개발·운영하며 초고층 복합개발 노하우를 축적한 덕분이다. 대규모 인허가 협상, 장기 임대 운영에 이르기까지 국내에서 손꼽히는 경험을 보유하고 있다. 단순 시행 경험뿐만 아니라 개발과 운영을 아우르는 경험을 쌓아왔다.

롯데물산이 보유한 롯데월드타워·몰 개발 경험은 서초동부지 개발 PM을 맡아 사업을 이끄는 과정에서 유용하게 쓰일 것으로 기대된다. 부동산 개발에서 PM은 단순히 공정을 관리하는 역할이 아니라, 개발 콘셉트부터 인허가 전략, 금융 구조, 완공 이후 운영 방향까지 프로젝트 전 과정을 설계하는 컨트롤타워다. 서초동 부지는 종상향과 용적률 완화 여부에 따라 사업성이 크게 달라지게 된다. 서울시 및 서초구와 협상 과정에서 교통영향평가, 공공기여, 높이 규제 완화 등 복잡한 이슈를 조율해야 한다.

금융구조 설계에서도 PM인 롯데물산의 역할은 적지 않다. 서초동 개발은 프로젝트 리츠 활용 가능성이 거론되고 있다. 이 경우 토지 현물출자, 그룹 계열사 지분 출자, 외부 투자자 유치 여부 등을 놓고 복잡한 이해관계 조율이 필요하다. 롯데물산은 그룹 지배력 유지와 금융비용 절감 사이에서 균형점을 찾는 역할을 맡게 된다.

서초동 개발이 완공 이후 운영까지 염두에 둔 프로젝트라는 점에서 롯데물산의 존재감이 더욱 부각된다. 롯데월드타워처럼 장기 임대 중심으로 운영될 경우 임차인 구성과 임대료 구조 설계가 수익성을 좌우한다는 분석이다. 계열사 입주 여부, 외부 우량 임차인 유치 전략 등도 초기 설계 단계에서부터 반영돼야 하는데 대규모 복합개발과 운영을 경험한 롯데물산의 노하우가 빛을 발하는 영역이 될 것으로 예상된다.

롯데물산의 사업구조 역시 이러한 관측에 무게를 더한다. 롯데물산 매출의 약 80%는 보유 부동산에서 발생하는 임대수익이다. 대표 자산인 롯데월드타워와 롯데월드몰을 통해 연간 4000억원에 육박하는 임대수익을 꾸준히 창출하고 있으며 영업이익률은 약 20% 수준으로 수익성도 우수한 편이다. 부채비율은 75%, 순차입금 의존도는 25%로 재무건전성 역시 안정적이라는 평가를 받는다. 이러한 안정성을 바탕으로 롯데물산은 최근 수년간 롯데그룹 내에서 확실한 캐시카우 역할을 하고 있다. 

롯데그룹 관계자는 "서초동 부지개발은 서울시와 협의가 선행돼야 한다"며 "그룹의 전략적 방향에 맞춰 세부사항이 결정될 것"이라고 말했다.