[딜사이트 박안나 기자] 롯데물산이 서울 영등포구 양평동 부지 개발을 본격 추진하면서 '속도'와 '수익성' 사이 균형 잡힌 전략 수립이 필요하다는 분석이 나온다. 특히 사업성을 극대화하기 위해서는 종상향을 통한 고밀도 개발이 유리하지만 인허가 지연과 민원 리스크가 동시에 커질 수 있어 어떠한 전략적 선택을 할지 귀추가 주목되고 있다. 

롯데물산은 양평동 부지의 개발 가치를 극대화하기 위해 현재 2종 일반주거지역을 3종으로 상향하는 방안도 검토하고 있다. 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역으로 상향될 경우  최대 용적률은 250%에서 300%로 높아진다. 이는 곧 분양 및 임대 수익 증가로 이어질 수 있다. 이에 종상향은 대규모 사업비가 투입되는 개발사업 특성상 수익성을 끌어올리기 위한 수단으로 꼽힌다.

다만 종상향은 '수익 확대'와 동시에 '리스크 확대'도 불러온다. 부동산 개발사업에서 가장 큰 변수는 시간이다. 인허가 절차가 길어지면서 사업이 지연될수록 금융비용 부담은 눈덩이처럼 불어난다. 금리 부담이 여전히 과중한 상황에서 사업 지연은 이자 비용 증가로 직결된다. 여기에 공사비 상승과 시장 사이클 변화까지 겹치면, 당초 기대했던 수익 구조 자체가 흔들릴 수 있다는 분석이 나온다.

특히 양평동 부지는 입지 특성상 민원 리스크도 적지 않을 것으로 전망된다. 양평동 부지 북동쪽으로는 한강이 인접해 있고 반대 방향으로는 1215 가구 규모의 '양평한신휴플러스(양평동한신)'가 자리하고 있다. 한강과 양평동한신아파트 사이에 롯데칠성 양평동 부지가 위치하고 있는 구도다. 고층 개발이 현실화될 경우 기존 주거단지의 한강 조망은 가로막히게 되는데 이에 주민 반발에 대한 우려도 나온다. 실제로 한강 조망권이 부동산 가치에 직결되는 요소로 꼽히는 만큼 민원이 사업 추진의 핵심 변수로 작용할 가능성이 제기된다. 민원 달래기에 소요되는 유·무형의 비용도 고려해야 한다.  

서울시의 판단도 중요한 변수다. 종상향 여부는 결국 인허가권자인 서울시가 결정하는 사안이다. 최근 서울시는 주택 공급 확대 기조를 유지하면서도 지역 주민 수용성과 공공기여를 동시에 고려하는 모습이다. 대규모 개발사업에서 민원이 격화될 경우 인허가 과정이 지연되거나 조건이 강화될 수 있다는 점은 시행을 맡은 롯데물산 입장에서 부담 요인이다.

결국 롯데물산은 종상향을 통해 확보할 수 있는 추가 수익과 그 과정에서 발생할 비용 및 리스크를 정교하게 분석해야 한다. 특히 용적률 상향으로 올릴 수 있는 추가 수익이 민원 리스크와 인허가 지연에 따른 금융비용, 공공기여 부담 등을 상쇄할 수 있을 지에 대한 판단이 핵심으로 여겨진다. 

이번 프로젝트는 롯데물산의 디벨로퍼 역량을 가늠할 수 있는 시험대가 될 것으로 관측된다. 인허가 주체와 지역사회, 그룹 내부 이해관계를 조율해야 하는 복합적 사업이기 때문이다. 

향후 롯데그룹의 핵심 프로젝트로 꼽히는 서초동 롯데칠성 부지 역시 개발수익 극대화를 위해 종상향 혹은 용도지역 변경 등 다양한 방안이 검토되고 있다. 롯데물산은 서초동 개발에 앞서 이번 양평동 개발을 통해 개발전략 수립과 리스크 관리 등 디벨로퍼 역량을 점검할 수 있다. 서초동 사업을 성공적으로 완수하기 위한 '전초전' 성격이라는 분석에 무게가 실린다. 

롯데물산 관계자는 "서울시 고시를 통해 양평동 부지가 지구단위계획구역에서도 특별계획구역으로 지정된 덕분에 종상향과 용적률 인센티브 등 길이 열려있다"며 "다양한 방안을 검토하고 있는 상황으로 지역사회와 인허가 당국 등 모든 이해관계자와 상생할 수 있는 방향으로 사업을 추진할 것"이라고 말했다.