[딜사이트 박성준 기자] 다가오는 6월 3일 대선을 앞두고, 주요 대선 후보들의 부동산 공약에 관심이 쏠리고 있다. 이재명 더불어민주당 후보와 김문수 국민의힘 후보가 경기도지사 출신인 만큼 경기도 민심의 향방이 대선 결과에 큰 영향을 끼칠 것이란 분석도 나온다.

특히 경기도의 경우 90년대 초반 만들어져 정비 수요가 몰리는 1기 신도시가 몰려 있어 부동산 정책에 대한 관심이 더욱 높다. 주요 후보들이 신도시 재정비를 공약으로 내세우기도 했지만 정작 상업지구는 부동산 정책에서 소외되고 있다는 지적이다. 구체적으로는 30년 전의 건폐율 및 용적률이 적용되다 보니 사업성 문제 등으로 재건축에 나서지 못하고 있는 점이 대표적이다.

1기 신도시 지역의 한 상인회 관계자는 "상업지구는 아직 1990년대에 멈춰 있다"며 "대선 공약으로 주택 재건축은 이야기가 많지만 상가에 대해선 관심이 없는 것 같다"고 말했다. 1기 신도시의 상업지구의 경우 1기 신도시 형성 당시 지구단위계획에 포함돼 건물의 용적률이 상대적으로 낮아 노후 상가의 리모델링이나 증축의 사업성이 떨어진다는 토로의 목소리가 높다.

1기 신도시 등 노후화된 상업지구의 상인 및 점포주들은 대선 후보들의 공약에 한 가닥 기대감을 품고 있다. 특히 이재명 더불어민주당 후보자가 공약을 통해 분당과 일산·산본·중동·평촌 등 1기 신도시 인프라를 전면 재정비하고 수원·용인·안산과 인천 연수·구월 등 노후계획도시 정비도 적극 지원 한다는 방침을 밝히면서다. 

주택 중심의 정책 공약이라 상업지구까지 정책의 혜택이 이뤄질 지에 대한 의구심은 있다. 1기 신도시를 재정비한다곤 했지만 주거환경 개선이 중심이라서다. 이에 상업지구 재정비 및 개선이 상대적으로 소외됐다는 분석도 있다. 

그럼에도 불구하고 해당 지역 상업지구 건물 운용사나 상인들은 이번 1기 신도시 재정비 과정에서 용적률 상향에 대한 기대감을 품고 있다. 1기 신도시는 대부분 1990년대 초중반에 조성돼 현재 주요 상업지구의 여건이 현실과 맞지 않다는 지적에 정책의 확장 적용이 이뤄지지 않을까라는 예상에서다. 특히 최근 성남시가 분당지역 단독주택지에 대한 규제를 대폭 완화하면서 건폐율과 용적률이 30년 만에 완화된 것도 규제 완화 적용 대상 확대 기대감을 높이는 요인이다.

서현역 인근 상업지구 한 점포주는 "1기 신도시 형성 당시 지구단위계획에 포함돼 건물의 용적률이 상대적으로 낮다"며 "성남시 도시계획 조례 기준 용도지역별 용적률을 살펴보면 중심상업지역은 1000% 이하까지 가능하지만 해당 건물은 400%에 불과하다"고 말했다. 실제로 성남시 서현역 AK플라자 상업지구의 경우 AK플라자를 제외한 대부분 건물들이 용적률 400% 적용을 받고 있다.

고양시도 마찬가지다. 지난해 고양시 일산동구 번화가 한 건물이 붕괴 위험이 커지면서 해당 건물 점포주들이 조합을 꾸려 재건축을 시도했지만 건폐율과 용적률 등을 규정하는 지구단위계획에 막히기도 했다. 

준공된 지 30년이 된 노후 건물들이 30년 전의 정책에 묶여 시민 편의와 안전성까지 제한되고 있다는 지적이 나오는 이유다. 그렇지 않아도 도시는 물론 상업지구까지 노후화 돼 시민 불편의 목소리가 높아지고 있는데 과거 기준에 맞춰 재건축을 진행하기란 사업성 측면에서도 큰 손해를 감수해야 하는 일인 것이다.

실제로 건물의 리모델링이나 증축의 사업성이 떨어져 금융권으로부터의 자금조달 등 여건이 어렵다는 애로의 목소리가 높다. 사업성이 따라준다면 대형 오피스를 재건축해 향후 정부에서 추진하는 혁신 산업 등 관련 기업을 유치할 수도 있지만, 용적률이 낮아 현실적으로 불가능하다는 지적도 있다. 

경기도 내 위치한 군사용 공항인 서울공항도 용적률 상향을 막는 한 요인이다. 성남 등 경기도 주요 부지는 군사 공항의 원활한 운영을 위해 건물들의 고도제한이 걸려있다. 이 때문에 공동주택뿐만 아니라 상업용 건물도 용지에 허용된 용적률을 모두 활용하기 힘든 상황이다.

이렇듯 도시 재정비의 다양한 부분에서 민원이 발생하자 이재명 후보는 성남시에 대한 공약도 지난 19일 지역위원장을 통해 발표했다. 주요 내용은 서울공항 주변 고도 제한 완화와 공항 이전 검토 등이다.