[딜사이트 권재윤 기자] 파라다이스그룹이 오랜 숙원사업이었던 장충동 VVIP 호텔 건립에 본격 착수했다. 총 5750억원이 투입되는 대형 프로젝트임에도 자금조달 구조는 비교적 안정적으로 설계됐다. 프로젝트파이낸싱(PF)이 아닌 시중은행을 통한 일반 시설자금 대출 방식을 택했고 금리도 시장 평균 대비 낮은 수준으로 확보했다. 자체적인 재무구조 역시 탄탄해 대규모 차입에도 유동성 우려는 크지 않을 것으로 시장에선 관측 중이다.  

파라다이스는 올해 3월 서울 장충동 부지에 초력셔리 플래그십 호텔을 건립하겠다고 밝히며 총 5750억원 규모의 사업 계획을 공개했다. 이 중 약 95%에 해당하는 5500억원은 우리은행을 통해 외부 차입으로 조달된다. 

다만 파라다이스는 PF대신 은행의 일반 대출 방식을 선택하며 자금 조달 리스크를 크게 낮췄다. PF는 미래 수익을 담보로 하기 때문에 금리가 높고 자금 용도 제한이나 복잡한 구조 설정이 수반된다. 반면 은행의 일반 시설자금 대출은 기업의 신용도를 기반으로 하며 구조가 단순하고 운용 유연성이 높다는 장점이 있다. 

파라다이스는 이러한 방식으로 연 3.81%의 금리로 자금을 조달했다. 이는 최근 주요 호텔 PF 금리(4.6~7.1%)보다 낮고 국내 A0 등급 민평금리(4.35%)도 하회하는 수준이다. 기업신용등급을 한국기업평가 기준 A를 유지해 낮은 금리로 대규모 자금을 조달할 수 있었던 것으로 풀이된다. 파라다이스는 지난 2020년 팬데믹의 여파로 신용등급이 A-로 하향됐다가 작년 2월 실적 및 재무안정성 회복에 따라 다시 A로 상향 조정됐다. 

차입 기간도 5년에 걸쳐 분할 인출하는 구조로 설계돼 이자 부담을 분산하고 현금흐름 유연성도 확보할 수 있게 됐다. 회사는 이번 차입에 따른 연간 이자비용을 약 210억원으로 추산하고 있다. 이는 지난해 연결 기준 영업이익(1361억원)의 15% 수준이다. 이자보상배율은 6.5배로 영업이익으로 이자비용을 충분히 감당할 수 있는 수준으로 평가된다. 

이기훈 하나증권 연구원은 지난 3월 이와 관련해 "파라다이스의 조달자금 금리가 상당히 낮다. 기보유 차입금의 리파이낸싱을 통한 추가 금리 인하가 가능하다면 상당한 규모의 신규 대출에도 전체 이자비용 증가 폭은 제한적일 수 있다"며 분석했다. 

파라다이스는 재무안전성 측면에서도 무리 없는 수준을 유지하고 있다. 파라다이스의 부채비율은 2023년 102.7%에서 지난해 89.6%로 낮아졌다. 다만 이는 장충동 프로젝트 차입금이 아직 회계상 본격 반영되기 전 수치로 향후 자금 인출이 진행되면 부채비율은 일시적으로 상승할 가능성이 있다. 회사 측은 분할 인출 구조를 통해 재무부담을 분산하고 부채비율을 110% 이하로 관리하겠다는 계획이다. 

이 회사의 현금유동성 역시 이번 프로젝트를 뒷받침할 수 있는 수준으로 분석된다. 파라다이스는 2024년 말 기준 약 5777억원, 올해 1분기 말 기준으로는 약 4610억원의 현금 및 현금성 자산을 보유하고 있다. 이는 회사가 추산한 연간 이자비용 약 210억원의 20배 이상으로 프로젝트 과정에서 일시적인 자금 수요나 금융비용 증가에 대응할 수 있는 재무여력을 보유했다는 평가다.

이번 프로젝트의 향후 변수는 수익화 속도 즉 램프업(Ramp-up)이 꼽힌다. 파라다이스는 장충동 호텔의 개장을 2028년으로 계획하고 있으며 본격적인 흑자전환은 2030년부터 가능할 것으로 기대하고 있다. 고급 호텔 특성상 개장 초기에는 고객 유치와 브랜드 인지도 확보에 시간이 소요되므로 빠른 램프업은 차입 상환 여력 확보와 수익성 안정화의 핵심 변수다. 파라다이스는 개장 후 2~3년 내 안정적인 객실 점유율과 수익 기반을 마련하겠다는 목표다. 

파라다이스 관계자는 "이번 프로젝트는 위버 럭셔리를 표방한 초고급 호텔로 단순한 신축을 넘어 글로벌시장에서 한국 호스피탈리티 브랜드의 위상을 새로 구축하는 전환점이 될 것으로 기대한다"고 말했다. 

이어 "재무리스크 역시 철저히 통제하고 있다"며 "예상보다 흑자전환이 늦어질 경우에도 영업수익을 활용해 기존 차입금을 단계적으로 상환하고 부채 증가를 억제하는 한편 금융비용 부담을 최소화할 수 있는 대응책을 마련해 놨다"고 덧붙였다.