

[딜사이트 박성준 기자] 부동산 개발업체 가산웰스홀딩스가 추진한 가산동 지식산업센터(가산퍼블릭)가 준공 후 미분양 우려를 점차 해소해 나가고 있다. 이에 따라 대출금 상환도 꾸준히 이뤄 나가고 있는 것으로 나타났다. 프로젝트에 연대보증을 제공한 현대건설도 우발채무 현실화 가능성에서 벗어날 가능성이 커졌다.
지식산업센터는 최근 부동산 경기침체와 더불어 공급확대가 겹치면서 분양에 어려움을 겪고 있다. 이에 사업 초기 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 자금이 준공 후에도 상환되지 않아 우발채무 우려를 겪기 일쑤였으나, 가산퍼블릭과 같이 일부 상품 경쟁력이 있는 지식산업센터는 미분양 해소에 대한 우려를 줄여 나가고 있다.
3일 업계에 따르면 가산웰스홀딩스가 개발하고 현대건설이 시공한 가산퍼블릭 개발사업의 우발부채가 지속 감소하고 있다. 현대건설은 시공사로서 해당 프로젝트에 연대보증을 제공했다. 연대보증액은 지난 10일 기준 570억원으로 확인됐다. 프로젝트 초기부터 건물의 준공을 마친 뒤 점차 분양이 이뤄지면서 연대보증액 규모도 꽤나 축소됐다. 사업 초기 본PF 당시 2650억원의 연대보증을 제공했으나 2023년 1200억원 규모로 줄였으며, 다시 지난해 말 600억원까지 축소시켰다.
해당 사업지는 서울특별시 금천구 가산동 60-26, 60-49번지 일원에 위치한다. 건축물은 대지면적 3만172㎡에 지하5층~지상27층의 지식산업센터 1108호실, 근린생활시설 158호실, 기숙사 567호실 및 업무시설 101호실 규모다.
가산퍼블릭은 서울 내 지식산업센터 중 최대규모로 꼽힌다. 또한 단지 내 40% 이상 녹지로 구성해 쾌적성을 높였다는 평이다. 단지 내 상업시설도 몰(Mall) 형태로 배치했다.
프로젝트 초기 부지 인수전부터 현대건설과 시행사 웰스어드바이저스가 컨소시엄을 구성해 협업했다. 웰스어드바이저스의 최대주주인 김재연 대표는 가산웰스홀딩스의 최대주주로 81% 지분을 보유하고 있다. 나머지 19%는 제이엠디앤아이라는 부동산개발 회사가 보유하고 있다. 제이엠디앤아이 지분 역시 김 대표가 25% 보유 중이다.
해당 부지는 원래 삼성물산 물류센터와 제일모직 아울렛이 위치한 곳이다. 2018년 삼성물산이 비영업자산을 처분해 미래 핵심 사업에 집중하는 목적으로 부지를 매물로 내놨다. 2018년 2월 가산웰스홀딩스는 해당 부지와 건물을 2300억원에 인수했다. 초기 PF 대출금은 2500억원으로 현대건설은 프로젝트 추진을 위해 2650억원의 연대보증을 제공했다. 이후 4080억원까지 연대보증금 한도를 늘렸다.
건축물은 2023년 12월 준공했다. 부동산 경기 침체가 겹치면서 이후 분양 흐름이 여의치 않아 대출금 상환은 현재도 진행 중이다. 분양 성과는 프로젝트 초기보다 최근 주춤하는 모습이지만 꾸준히 분양이 이뤄지는 모양새다. 가산퍼블릭의 입지가 타 지식산업센터 대비 경쟁력이 있어서다. 가산디지털단지역 역세권으로 교통이 우수한 편이며 서울디지털국가산업단지(2단지) 내 위치해 수요가 풍부한 편이다. 여기에 최근 금리 인하 분위기가 나타나자 과거 대비 다시 미분양 매물이 조금씩 소진되고 있다.
지난해 초 기준 가산웰스홀딩스는 자본잠식 상태였다. 분양수익 대비 공사매출원가가 크게 늘어난 탓이다. 다행스러운 점은 이미 분양수익을 상당히 인식했다는 점이다. 지난해 초 기준 누적분양수익은 7033억원으로 분양대금 미수금은 2802억원이 남아있다. 약 1조원의 분양 예정 수익 중 70% 이상을 이미 거둔 셈이다. 지난해 초 기준 분양수익에서 원가를 제외한 누적분양이익도 1352억원을 거둔 상태다.
연대보증액은 지난해 10월 600억원 수준까지 줄였으며 올해 1월 570억원으로 이보다 30억원이 더 줄었다. 분양을 통해 수익을 실현하면서 점차 차입금을 줄여나가고 있다. 현대건설 관계자는 꾸준한 분양수익을 실현하고 있는 만큼 프로젝트 관련 연대보증액을 연내 모두 해소할 것으로 전망했다.
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