[딜사이트 김정은 기자] 이지스자산운용이 CJ제일제당센터를 자산으로 담은 부동산펀드 리파이낸싱 및 셰어딜을 완료했다. 주목할 점은 펀드가 리파이낸싱 및 셰어딜을 거치면서 실질 자산 보유는 CJ가, 운용은 이지스가 맡는 구조로 바뀌었다는 점이다. 이지스자산운용은 펀드 만기 연장에 성공해 향후 5년 운용권을 지켰고, 임차인인 CJ에 자산을 지분 형태로 넘기면서 자산 매각 불확실성을 해소한 '일석이조' 효과를 거둔 셈이다. 

2일 업계에 따르면, 최근 이지스자산운용은 '이지스제372호'와 관련해 총 4350억원 규모의 리파이낸싱을 완료했다. 이는 2020년 자산 매입을 위해 조달한 대출을 리파이낸싱한 것으로, 이 중 3950억원은 대출채권 유동화를 통해 조달했다. 대출 만기일은 2030년 6월말까지다. 일반적으로 펀드 관련 대출 기간은 펀드 운용 기간과 유사하게 설정되는 만큼, 이지스제372호 펀드는 향후 5년간 운용될 예정이다

이번 리파이낸싱은 CJ제일제당센터의 안정적인 임대 수익과 주요 금융기관의 신용 보강을 기반으로 구조화되면서 가능했다. 펀드 운용의 안정성이 외부에서도 인정받은 셈이며, 대출채권 유동화를 통해 현금 흐름도 개선될 것으로 기대된다.

CJ제일제당센터는 서울 중구 쌍림동 292번지에 위치한 지하 5층~지상 20층 규모의 프라임 오피스 빌딩이다. CJ제일제당, CJ프레시웨이, CJ푸드빌 등 CJ그룹 계열사가 2027년 10월까지 건물 전체를 임대하고 있다.

이지스자산운용은 2020년 6월 한국투자증권과 컨소시엄을 구성해 약 5800억원에 해당 건물을 매입했으며, 사모펀드 방식으로 자산에 편입했다. 수익증권은 총 2160억원 규모로 1종부터 3종까지 구성됐으며, 펀드의 투자 기간은 60개월이다. 이지스자산운용은 펀드 만기 시점에 자산을 매각해 차익을 실현할 계획이었다.

이번에 리파이낸싱에 성공하고 CJ그룹이 자산을 인수함에 따라, 해당 펀드는 2030년까지 운용될 예정이다. 특히 임차인인 CJ그룹이 '셰어딜(Share Deal)' 방식으로 펀드 지분 대부분을 인수하면서 펀드 운용의 안정성이 강화됐다. 셰어딜은 건물을 보유한 부동산 펀드는 그대로 둔 채, 해당 펀드의 수익증권(지분)을 일부 매입하는 형태의 거래를 의미한다.

CJ그룹은 3.3㎡(1평)당 약 2700만원 수준으로, 총 500억원 규모의 수익증권을 매입한 것으로 알려졌다. 이에 따라 펀드는 단순 임대 기반 운용을 넘어 사실상 CJ그룹이 자산을 직접 보유하는 구조로 전환됐다. 펀드 자체는 청산되지 않았지만, 이번 지분 거래로 약 500억 원 규모의 매각 차익이 발생했다. 

이번 거래로 펀드의 에쿼티 구조에는 변화가 있었지만, 기존 운용 체계는 유지된다. 이지스자산운용은 펀드 만기 시점인 2030년 자산 매각, CJ그룹을 대상으로 추가 지분 이전, 펀드 재연장 등 다양한 방안을 검토할 예정이다.

자산운용업계 관계자는 "이지스제372호 펀드의 연장 사례는 자산 매각이 불발돼 투자자들의 자금 회수가 어려워 펀드를 연장하는 일반적인 경우와는 다르다"며 "이번 거래로 수익증권 일부를 CJ그룹이 인수하면서 초기 투자자들은 차익을 실현했고, 이지스자산운용은 운용 규모와 수익 기반을 지킨 점에서, 운용사 입장에선 유리한 상황이라고 볼 수 있다"고 말했다.