[딜사이트 김정은 기자] SK디앤디가 서울숲 오피스 개발사업을 두고 전략적 투자자(SI) 대신 재무적 투자자(FI) 유치에 나섰다. 기존 계획이었던 공동 개발 형태에서 벗어나, 안정적인 자금 조달 및 사업 속도 제고 등을 위한 투자구조로 선회한다는 전략이다.

5일 업계에 따르면 SK디앤디가 서울 성수동에 추진 중인 서울숲 오피스 개발사업의 투자 구도 변경, FI를 물색하고 있다. 기존에는 전략적 투자자(SI)와의 공동 개발을 구상했지만, 최근에는 재무적 투자자(FI)를 상대로 물색 작업(태핑) 중이다. FI 후보군은 자산운용사, 증권사 계열 투자자 등으로 확인됐다.

서울숲 오피스 개발사업은 서울 성수동1가 옛 SK가스 충전소 부지(2275㎡)에 지하 5층~지상 12층 규모의 최상급 오피스 빌딩을 짓는 프로젝트다. 개발 주체는 SK디앤디가 지분 95%를 보유한 디디아이에스에프PFV(DDISF PFV)이며, 해당 PFV는 지난해 약 1069억원에 부지를 매입했다.

해당 부지는 과거 SK계열사가 장기 사용했던 곳으로, 고정 임차 수요를 확보한 '캡티브 자산(Captive Asset)'에 해당한다. 수인분당선 서울숲역과 2호선 뚝섬역 사이에 위치해 교통 접근성이 뛰어나고, 인근에 생활 인프라도 풍부하지만 인근 업무용 오피스는 희소해서다.

특히 성수권역에 적용되는 IT업종 유치 인센티브를 활용하면 수익성을 더욱 높일 수 있다. 성수권역 IT업종 유도 정책에 따라 일정 비율 이상 IT업종 기업을 유치할 경우 용적률 인센티브가 부여된다. 당초 480%였던 용적률이 최대 560%까지 상향 조정될 수 있어 연면적 증가에 따른 사업 수익 극대화도 가능하다.

현재는 SK디앤디가 기타 소액 주주를 제외하고는 95%의 지분율을 보유하며 단독으로 사업 시행자 지위를 갖고 있지만 FI를 유치해 공동 사업으로 전환한다는 계획이다. SK디앤디가 서울숲 오피스 개발사업의 사업비를 약 2800억원으로 추산하는 만큼 자금 운영 효율성 제고 및 리스크 관리 차원에서 투자자를 구한다는 계획이었다. SK디앤디는 지난해 3월 디디아이에스에프PFV에 47억5000만원을 출자했다. 해당 PFV에 대해 지난해 3월 382억5000만원, 올해 3월 60억원을 차입금 형태로 지원하기도 했다.

다만 사업 초기에는 공동 개발을 하는 주체로서의 SI를 유치하려고 했지만, 이번에 투자구도 변경으로 FI를 유치하기 위한 작업 중이다. 이번에 투자자를 SI 대신 FI 유치로 방향을 변경함으로써 프로젝트 자금 조달의 안정성 및 사업 추진 속도가 높아질 전망이다. FI는 자금을 투입하는 데에 집중하고 개발 과정에 크게 개입하지 않는 투자자인 만큼 SK디앤디가 주도권을 쥐고 사업을 이끌 수 있다. 추후 자산 매각 등 엑시트 전략 측면에서도 FI가 유리하다는 판단이 반영된 것으로 풀이된다. 해당 프로젝트는 SK디앤디가 개발 후 부동산 가치를 높여 매각 차익을 실현하는 수익 구조를 갖고 있다.

SK디앤디 관계자는 "성수동은 광화문역(CBD)과 강남권역(GBD) 여의도권역(YBD) 등에 이은 신흥 주요 업무지구로 오피스 권역이 확대되고 있어 기대감이 높은 지역"이라며 "현재 건축허가 등 올해 9월 목표로 한 착공을 위한 준비가 순조롭게 진행되고 있으며 FI를 유치한 뒤 공동 사업에 나설 계획"이라고 말했다.