[딜사이트 박안나 기자] 천안시 서북구 입장면 산정리에 위치한 천안입장 물류센터가 쿠팡을 책임임차인으로 확보했다. 이에 힘입어 시행사 태강로지스는 사업비 조달을 위해 일으켰던 PF대출을 담보대출로 차환했다. PF대출 대비 담보대출 금리가 절반 수준으로 하향된 데다, 우량 임차인인 쿠팡으로부터 임대수익을 수취해 안정적 운영 기반을 마련하게 됐다는 평가다.

29일 건설부동산업계에 따르면 천안입장 물류센터 시행을 맡은 태강로지스는 4월 말 NH투자증권을 통해 1600억원 규모 자금을 조달했다.

천안시 서북구 입장면 산정리 430번지 일원에 위치한 천안입장 물류센터가 준공된 데 따라 기존 PF대출을 상환하기 위해 담보대출을 일으키면서다.

전체 담보대출 규모는 1600억원으로 NH투자증권이 선순위 대출 1350억원을 책임졌고, 현대차증권은 200억원 규모 중순위 대출에 자금을 댔다. 나머지 50억원은 NH투자증권을 통해 사모사채 형태로 조달했다. 전체 대출금 가운데 선순위 비중은 무려 84%에 이른다.

기존 PF대출은 총 1450억원 규모였다. 차입 구조는 ▲선순위 900억원(KB증권, 메리츠화재) ▲중순위 400억원(한화투자증권) ▲후순위 150억원(BNK투자증권)이었다. 기존 PF대출에서는 선순위 비율이 62%에 불과했다.

담보대출 금리는 보통 PF대출 금리 대비 낮은 수준에서 형성된다. 이에 더해 기존 PF대출 대비 선순위 대출 비율이 대폭 증가한 덕분에 차주인 태강로지스는 금융비용 절감 효과를 누릴 수 있게 됐다.

태강로지스 관계자는 "PF대출을 담보대출로 리파이낸싱하는 과정에서 금리부담이 절반 수준으로 낮아졌다"고 설명했다.

이처럼 태강로지스가 천안입장 물류센터를 담보로 전보다 유리한 조건에서 자금을 끌어올 수 있었던 원동력으로는 쿠팡과 체결한 임대차계약이 꼽힌다.

천안입장 물류센터는 2024년 12월 준공 및 사용승인을 받았다. 태강로지스와 쿠팡은 물류센터 준공에 맞춰 임대차계약을 맺었다. 계약기간은 2025년 1월1일부터 2030년 3월 31일까지 총 63개월이다. 초기 5년의 책임임차기간이 종료되면 추가 5년은 선택임차가 가능하다.

쿠팡은 천안입장 물류센터를 전부 임차하기로 했고, 3개월 동안 물류센터에 자동화설비 등을 갖추는 작업도 마쳤다. 대규모 시설투자가 진행된 만큼 초기 책임임차 기간이 종료된 후에도 쿠팡의 장기임차 가능성이 높은 것으로 관측된다.

천안입장 물류센터는 천안시 서북구 입장면 산정리 430번지 일원 7만1037㎡(2만1489평) 부지에 조성된 연면적 8만6914㎡(2만6291평) 규모 상온 물류센터다. 지하2층~지상4층으로 구성됐으며, 4개 층은 물류센터로, 2개 층은 사무실로 사용된다.   

국내 물류센터 시장은 온라인 상거래 급증에 따라 물류센터 수요도 폭발적으로 늘어 호황기를 보냈었다. 2022년 하반기까지 물류센터 임대료는 가파른 상승세를 보였고, 이에 물류센터 공급이 줄줄이 이어지면서 공급과잉 구간에 진입하게 됐다. 대규모 신규 공급이 이어진 탓에 물류센터 공실률은 급격히 상승했고 이는 물류센터 가치 하락을 불러왔다.

부동산업계 관계자는 "2022년을 정점으로 물류센터 업황이 위축된 가운데 천안입장 물류센터는 쿠팡을 임차인으로 확보한 성공적 개발사례"라며 "쿠팡의 대규모 시설투자 및 장기 임대차계약 등에 힘입어 향후 가치 상승이 기대되는 곳"이라고 설명했다.