[딜사이트 박안나 기자] 대전 동구 가양동에 위치한 '힐스테이트 가양 더와이즈'의 준공 후 미분양 탓에 시행사 와이즈씨앤디가 PF(프로젝트파이낸싱) 만기를 연장했다. 시공사 현대건설은 사업비 조달 당시 연대보증을 통해 신용공여자로 나섰는데, PF 상환이 미뤄지고 만기가 연장되면서 연대보증에 따른 리스크를 계속 짊어지게 됐다.

지난해 9월 준공 이후 반년 넘게 미분양 물량이 남은 탓에 와이즈씨앤디와 현대건설은 다양한 파격조건을 내걸며 물량 소진에 공을 들이는 모습이다.

9일 부동산업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 비욘드남산제일차는 최근 902억원 규모의 유동화증권(유동화전자단기사채, ABSTB)을 발행했다.

앞서 4월 '힐스테이트 가양 더와이즈'의 시행사인 와이즈씨앤디와 체결한 대출약정에 따라 대여금 재원을 마련하기 위함이다. 비욘드남산제일차가 와이즈씨앤디에 대출을 실행하고 해당 대출채권을 기초자산으로 유동화증권을 발행하는 구조다.

시행사인 와이즈씨앤디는 지난 2022년 9월 대전광역시 동구 가양동 주상복합 신축사업(힐스테이트 가양 더와이즈)을 위해 1500억원 규모 본PF 대출약정을 맺은 바 있다. 새마을금고중앙회(500억원), 롯데캐피탈(200억), 우리종금(300억) 등이 대주단으로 합류해 1000억원을 대줬고, 유동화회사 더스카이제일차로부터 500억원을 조달했었다. 이후 우리종금(지금의 우리투자증권)이 빠지고 대신 흥국생명이 대주단에 이름을 올렸다.

대출 약정 당시 시공사 현대건설은 책임준공 및 연대보증 등을 통해 PF 자금 조달에 힘을 보탰었다. 준공기한까지 사용승인을 받지 못하거나 시행사인 와이즈씨앤디가 대출금을 상환하지 못할 경우 현대건설이 상환의무를 떠안기로 하면서, 대주단을 위한 안전장치 역할을 했다.

힐스테이트 가양 더와이즈는 지난해 9월 준공을 마쳤고 입주도 시작됐다. 현대건설은 책임준공 약정에 따른 리스크를 내려놓을 수 있게 됐다. 문제는 준공 후 6개월이 지나도록 미분양 물량이 남아있는 탓에 PF 대출 상환이 이뤄지지 않고 있다는 점이다.

힐스테이트 가양 더와이즈는 2023년 12월 분양승인 이후 청약에 나선결과 전체 358가구 중 물 221가구가 미분양 물량으로 남았다. 최초 분양성적은 38%에 불과했다. 이후 추가분양을 통해 지난해 4월 말 기준 분양률을 55%까지 끌어올리긴 했지만 여전히 미분양 물량이 남은 상황이다.

저조한 분양성적 탓에 시행사에 자금이 원활하게 공급되지 않으면서 PF 상환에 차질이 빚어진 것으로 볼 수 있다. 1500억원 규모 PF의 만기는 올해 2월6일이었다. 이 가운데 약 1000억원은 만기를 3개월 연장했었고, 다시 만기가 도래하자 대출 금액을 920억원으로 줄여 만기를 3개월 더 늦췄다.

연대보증을 통해 신용보강을 제공한 현대건설로서는 PF 대출의 만기 연장이 계속되면서 신용보강에 따른 리스크에 계속 노출되고 있다. 만약 와이즈씨앤디가 대출 만기연장에 실패하게 되면 최악의 경우 연대보증을 제공한 현대건설에 상환의무가 이전될 수 있다.

와이즈씨앤디와 현대건설은 힐스테이트 가양 더와이즈의 미분양 물량을 소진하기 위해 다양한 혜택을 제공하고 있다. 계약시 초기 자금 부담을 줄이기 위해 계약금을 500만원으로, 중도금은 분양가의 5%로 책정했다. 이 외에도 잔금 35% 유예, 계약축하금 등 조건도 내걸었다.

건설업계 관계자는 "힐스테이트 가양 더와이즈에 미분양 물량이 남은 상황"이라며 "계속 기존 PF 만기가 연장되고 있어 현대건설의 연대보증도 남아있다"고 설명했다.