[딜사이트 범찬희 기자] "일반적으로 '고위험 고수익'인 주식과 '저위험 저수익' 자산인 채권과 달리 부동산 투자의 본질은 '중위험 중수익'이다. 리스크와 목표 수익이 전통자산과 상이한 만큼 대체투자는 대체투자 답게 이뤄져야 한다. 대체투자 운용역으로서 좋은 물건을 매입해서 밸류애드(Value-add·가치부가)시킨 뒤 좋은 가격에 팔아 투자자들에게 수익을 돌려주는 데 전력을 다하고 있다."

조장희 마스턴투자운용 상무(투자운용4본부 3팀장)는 27일 딜사이트와 가진 인터뷰에서 20년 가까이 상업용 부동산 시장에 몸담으며 관철해 온 자신의 투자 철학에 대해 이 같이 말했다.

조 상무는 "좋은 물건이란 꼭 CBD(광화문·종로권역), GBD(강남권역), YBD(여의도권역)와 같은 선호도가 매우 높은 지역이 아니더라도 특정 지역에서 1·2·3등에 해당하는 건물을 의미한다"며 "매크로(거시환경)한 요인과 마이크로(미시환경)한 변수를 모두 고려해 최적의 매각 타이밍을 잡는 것도 대체투자 운용역이 갖춰야 할 필수 능력"이라고 부연했다.

조 상무는 올해로 대체투자 시장에 몸담은 기간이 18년에 달하는 베테랑 운용역이다. 건축학도로서 '부동산'과 '금융'이 결합된 리츠(REITs·부동산투자회사)에 매력을 느껴 코람코자산신탁에 입사한 것이 계기가 됐다. 이직이 활발한 운용 업계에서는 보기 드물게 리츠에 특화된 코람코자산신탁에서만 17년간 재직했다.

조 상무는 "입사 후 5년차까지는 자산관리팀에서 공모와 사모리츠의 운용을 맡았고, 이후 5년은 투자팀에서 딜 소싱(투자처 발굴)과 펀딩(투자금 모집)을 담당했다"며 "운이 좋게도 적당한 시점에 직무전환이 이뤄지면서 10년 만에 부동산 운용의 3단계인 매입, 자산관리, 매각을 모두 경험할 수 있었다"고 회고했다. 이후 7년간은 블라인드 펀드만 전담하는 핵심운용인력으로 일했다. 리츠 최초로 블라인드 방식으로 결성된 1호부터 시작해 4호까지 시리즈를 론칭했다.

지난해 5월 코람코를 떠나 마스턴투자운용에 몸 담게 된 건 리츠가 아닌 부동산 펀드라는 비히클(투자수단)을 다뤄보고 싶다는 갈증이 일었기 때문이다. 자신의 경험을 살리면 실물 코어(Core·안정적 수익을 내는 우량자산) 자산을 확대해 나가려는 마스턴운용에 기여할 수 있을 것이란 판단이 들었다. 조 상무는 합류 1년여 만인 올해 4월, 6292억원 규모의 프라임급 오피스인 '콘코디언 빌딩'(전 금호아시아나 빌딩)을 매입하는 데 성공하며 조직의 기대에 부응했다.

조 상무는 연말을 앞두고 또 한 번의 굵직한 딜을 성사시키며 고금리로 침체된 상업용 부동산 시장에 활력을 불어넣었다. 이달 1115억 규모의 성수동 '무신사 E1' 오피스를 인수했다. 지난 8월 무신사 E1 건물에 대한 의뢰가 들어오진 두 달 만에 클로징(거래종결)에 도달한 것이다. 조 상무는 "콘코디언 딜 당시 5% 초반대이던 담보대출 금리가 얼마안 가 7%대까지 올라선 걸 교훈 삼아 '욕심내지 말고 빨리 끝내자'란 마음가짐으로 임했다"고 설명했다.

무신사 E1의 에쿼티(지분)는 1종 수익자 신한증권, 2종 수익자 KT에스테이트, 3종 수익자 무신사로 트렌치(구조)를 짰다. 론(대출)은 국민은행, 신협중앙회를 통해 5.4% 금리에 선순위 대출을 일으켰고 7% 수준의 중순위 대출에는 캐피탈사가 참여했다. 특히 3종 수익자이자 임차인인 무신사가 105억원을 출자하면서 평당 3500만원인 E1 오피서의 가격이 평당 3200만원으로 낮아지는 효과를 보게 됐다.

조 상무는 "제가 이끌고 있는 투자운용4본부 3팀의 일원인 김한얼 이사, 박창규 과장, 조영인 대리가 최적의 자금조달 방안을 마련하기 위해 고민한 덕분"이라며 팀원들에게 공을 돌렸다.