[딜사이트 박성준 기자] 코리아신탁이 부동산 경기 침체에 따른 분양 부진과 시공사 경영악화 등이 겹치며 토지신탁 관련 자금 투입이 빠르게 증가하고 있다. 이에 따라 고정이하자산 급증으로 자산건전성이 빠르게 저하되며 재무부담도 늘어나는 분위기다.

25일 코리아신탁에 따르면 부동산 경기 침체가 본격화된 2022년 이후부터 신탁계정대가 급속히 증가, 1분기 말 기준 2500억원에 육박하는 수준으로 늘어났다. 신탁계정대는 신탁사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 말한다.

코리아신탁의 신탁계정대는 차입형 토지신탁 사업장과 책임준공 확약 관리형 토지신탁 사업장의 합으로 구성됐다. 차입형에는 일반 차입형 외에도 혼합형과 도시정비사업이 모두 포함된 수치다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색이 본격적으로 시작된 2022년 코리아신탁의 신탁계정대는 433억원으로, 당시 관리형 토지신탁 사업장은 대여금이 없었으며 모두 차입형 사업장에 투입한 금액이다.

이어 2023년 신탁계정대가 1204억원으로 1년새 3배 가까이 급증했다. 구체적으로 차입형 732억원, 관리형 472억원이었다. 지난해 신탁계정대 규모는 2278억원으로 전년 대비 다시 1000억원 가량 늘었다. 차입형 1428억원, 관리형 850억원으로 두 신탁개발 형태에서 모두 급증했다.

올해 1분기 기준 코리아신탁의 신탁계정대는 2470억원으로 증가 추세는 여전했다. 차입형과 관리형 규모는 각각 1529억원, 940억원이다.

코리아신탁이 올해 1분기 보유한 차입형 토지신탁 사업장은 39곳이다. 이 중 미착공 상태인 사업장은 29곳으로 향후 자금 소요가 더 생길 여지가 크다.

관리형 토지신탁 사업장은 책임준공 확약이 돼 있어 부동산 경기 침체 상황에서 우발부채 리스크가 따라오는 구조다. 다만 사업장의 PF대출한도와 잔액은 2022년을 기점으로 꾸준히 줄여가고 있다.

코리아신탁의 올해 1분기 기준 책임준공 확약 관리형토지신탁 사업장은 40곳이다. 이 기간 사업장의 PF대출 한도와 잔액은 각각 9611억원과 8315억원으로 확인됐다. 2022년 말 기준 PF대출한도는 2조5578억원, 대출잔액은 1조5213억원이었는데 2년새 큰 폭 감소했다.

코리아신탁의 신타계정대가 늘어남에 따라 건전성분류대상 자산도 확대됐다. 그 중 위험자산 비중도 늘어났다. 건전성 분류는 ▲정상 ▲요주의 ▲고정 ▲회수의문 ▲추정손실 등으로 5가지로 나뉜다. 요주의는 사후관리 과정에서 주의를 요하는 경우다. 고정은 회수 과정에서 상당한 위험이 발생할 것으로 보고 회수조치를 세워야 하는 경우로 판단한다.

코리아신탁은 최근 수년 간 요주의이하 자산과 고정이하 자산 모두 빠르게 늘어났다. 올해 1분기 고정이하자산은 2038억원으로 2022년 말 128억원 대비 1910억원 증가했다. 요주의이하자산 역시 2022년 말 229억원에 불과했지만 올해 1분기 2221억원으로 10배 가까이 늘었다.

특히 올해 1분기 요주의이하자산(2221억원) 중 신탁계정대는 1921억원으로 대부분을 차지한다. 신탁계정대 내역 중 책임준공 확약 관리형토지신탁 940억원 전액은 고정이하자산으로 분류됐으며, 일반 차입형 및 혼합형 토지신탁 976억원 중 750억원이 고정이하자산이다. 신탁계정대 자 체가 사업구조를 차치하고 회수의 어려움이 따르는 금액인 셈이다.

신탁계정대에 고정이하 자산이 많이 포함된 만큼 위험액을 제외한 잉여자본의 규모와 영업용순자본비율도 함께 악화하고 있다.

코리아신탁은 2022년 잉여자본 규모가 1526억원에 달했으나 올해 1분기 659억원으로 절반 이하로 줄었다. 같은 기간 영업용순자본비율(NCR)도 945.7%에서 564.1%로 크게 하락했다.

신용평가사 관계자는 "부동산 경기 회복 지연과 금융시장 불확실성으로 비우호적 영업환경 지속될 것으로 보인다"라며 "최근 코리아신탁이 신규 수주를 신중하게 하며 관리형 토지신탁 사업장도 줄여 나가고 있지만, 잔여 사업장에 대한 추가 사업비 지출이 필요해 재무부담이 이어질 것으로 예상된다"고 말했다.