[딜사이트 박성준 기자] 서울주택도시개발공사(SH)가 택지개발 중심 사업구조에서 도심 개발 중심으로 사업 축을 옮기는 모양새다. 서울 내 신규 택지 확보가 사실상 어려워지면서 기존 택지 분양 기반 수익 구조가 줄어들고 있기 때문이다.

9일 SH에 따르면 최근 택지분양 매출이 줄어들면서 기존 부지를 개발하는 도시재생과 복합개발 등 새로운 먹거리의 보폭을 넓혀 나가고 있다.

SH는 그동안 신규 택지를 조성한 뒤 민간에 공급하는 방식으로 수익을 확보해 왔다. 택지 개발을 통해 확보한 분양 수익으로 공공임대주택 등 정책사업 비용을 보전하는 구조다. 하지만 최근 서울에서 대규모 신규 택지 공급이 줄어들면서 SH의 매출 구조도 변화할 수밖에 없는 현실에 놓였다.

실제 SH 매출 구조를 보면 분양사업 의존도가 높은 편이다. 매출은 크게 ▲택지분양 ▲주택분양 ▲임대사업 등으로 구성되는데 이 가운데 택지분양이 가장 큰 비중을 차지한다.

SH에 따르면 택지분양 매출은 2022년 약 1조7000억원, 2023년 1조955억원, 2024년 1조665억원 수준으로 나타났다. 반면 주택분양 매출은 같은 기간 수십억원 수준에 그치며 비중이 크지 않다. 임대사업 매출 역시 연간 2000억원 안팎 규모로 상대적으로 작다. SH는 공익적 성격이 강한 임대사업으로부터 발생한 손실을 택지 분양사업을 통해 보완하고 있다.

다만 SH 수익 구조의 중심축은 여전히 택지 공급이다. 2024년 위례지구 택지 공급이 마무리되면서 2025년부터 매출 감소도 빠르게 나타났다. 2025년 상반기 기준 매출은 5089억원으로 전년 동기 9617억원과 비교하면 반토막이 났다. 같은 기간 영업이익도 4053억원에서 32억원으로 급감했다.

이에 따라 분양사업 비중도 해마다 낮아지는 흐름을 보이고 있다. SH 매출에서 분양사업이 차지하는 비중은 2020년 93.9%, 2021년 93.5%로 90%대를 유지하다 2022년 90.2%로 소폭 낮아졌다. 이후 주요 택지 공급이 마무리되면서 2023년에는 84.6%, 2024년에는 82.7%로 80%대 초반까지 떨어졌다. 특히 2025년 3분기 기준 분양사업 비중은 75.7%까지 낮아지며 처음으로 70%대로 내려왔다. 불과 5년 사이 분양사업 비중이 약 18%(p)포인트 줄어든 셈이다.

이 같은 상황에서 SH는 기존 택지 개발 중심 사업에서 도심 개발 사업으로 무게를 옮기고 있다. 과거에는 택지를 조성해 용지를 공급하고 분양 수익을 확보하는 방식이 주된 사업 모델이었다면, 최근에는 도시개발·도시재생·복합개발 사업이 확대되는 모습이다.

SH의 지난해 말 기준 사업 포트폴리오를 살펴보면 도시재생 사업만 약 40여 개에 이르며 PF 사업도 10여 개 수준으로 늘었다. 역세권 개발과 복합개발 프로젝트도 확대되는 추세다. 용산 국제업무지구 개발과 강남 구룡마을 개발 등 대형 도시개발 사업 역시 이러한 흐름의 연장선에 있다.

다만 이들 사업은 택지 공급과 달리 투자 기간이 길고 사업 구조도 복잡해 단기간 매출로 이어지기 어렵다는 특징이 있다. 택지 개발은 토지를 조성한 뒤 민간에 공급하면 곧바로 매출이 발생하지만, 도심 개발 사업은 인허가와 기반시설 조성, 민간 참여 구조 등이 얽혀 사업 기간이 길어질 수 있기 때문이다.

부동산업계 관계자는 "서울은 이미 대규모 신규 택지 개발이 사실상 마무리 단계에 접어든 상황"이라며 "앞으로는 SH가 공공디벨로퍼 역할을 강화해 용산 국제업무지구나 구룡마을 개발처럼 기존 도심 부지를 활용한 도시개발과 역세권 복합개발이 주요 사업 모델로 자리 잡을 가능성이 크다"고 말했다.