[딜사이트 박성준 기자] 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 성동구 엔터식스 한양대점 리뉴얼 프로젝트에 자사의 역량을 총결집 중이다. 투자·개발부터 기획, 시공, 자산·임대관리, 데이터 기반 투자자문, 인테리어까지 통합 수행하는 이번 사례는 전세계 상업용 부동산 시장에서도 드문 '원스톱 솔루션' 적용 사례로 주목받는다.

◆빌딩의 변신은 무죄…용도변경 열풍 속 알스퀘어의 차별화

최근 서울을 중심으로 상업·업무용 빌딩의 용도 변경이 활발하게 이뤄지는 가운데 알스퀘어의 엔터식스 프로젝트는 단순한 용도 전환을 넘어선 통합 솔루션의 대표 사례로 평가받는다. 업계에서는 "현재 시점에 최적의 용도를 찾는 행위 자체가 용도변경"이라며 "빌딩의 최유효이용을 실현하는 것이 핵심"이라고 입을 모은다.

실제로 최근 몇 년간 수익성을 쫓아 건물의 쓰임새를 바꾸는 사례가 급증하고 있다. 강정구 GRE파트너스 대표가 진행한 '서울N스퀘어'(구 명동 화이자 타워) 프로젝트에서는 오피스를 리테일 맞춤으로 리모델링한 결과 임대료가 3억원에서 6억1000만원으로 두배 이상 상승했다. 여의도파이낸스타워 역시 2~4층을 오피스에서 리테일로 변경해 점심시간마다 직장인들로 붐비는 활력 넘치는 공간으로 탈바꿈했다.

용도 변경의 방향성도 시장 상황에 따라 유동적으로 변화하고 있다. 코로나19 팬데믹 시기 오피스 변경을 추진했던 중구 '티마크 그랜드 호텔'과 종로구 '아벤트리호텔 종로점'은 외국인 관광객 수가 회복되자 계획을 취소하고 각각 '보코 서울 명동', '더프리마 호텔 종로'로 재개관했다. 두 호텔 모두 성업 중이다.

반대로 사모펀드 블랙스톤이 인수한 SM그룹 강남 사옥은 호텔에서 사옥으로 사용되다가 다시 호텔로의 용도 변경을 진행하고 있다. 신도림 디큐브시티 고층부의 '쉐라톤 디큐브시티 호텔'은 지난해 오피스로 전환됐고, 이달 말 영업을 종료하는 '현대백화점 디큐브시티' 역시 오피스 변경을 추진 중이다.

◆데이터 기반 통합 솔루션으로 차별화

1100억 원 규모의 엔터식스 프로젝트는 GRE파트너스가 포스코이앤씨로부터 쇼핑몰을 인수하면서 시작됐다. 알스퀘어는 초기부터 공동 투자자로 참여해 단순한 투자자 역할을 넘어, 개발·운영 전반에 실질적으로 개입하고 있다.

알스퀘어는 이번 프로젝트에서 마스터리스 방식의 오피스 임대차, 리테일 임대, 자산 매입·매각, 기업 자산 컨설팅, 데이터 애널리틱스, 리서치, 인테리어 및 건축 시공, 자산·임대 관리, 가구 및 전자제품 구매 대행 등 전 영역에 걸친 종합 서비스를 수행한다.

특히 이 프로젝트에는 알스퀘어의 통합 부동산 데이터 플랫폼을 기반으로 한 입지 분석과 수요 예측 기능이 전략적으로 반영돼 리뉴얼 후 공간의 실질적인 경쟁력을 높이는 데 중점을 둔다. 이는 다른 용도변경 사례들이 주로 시장 상황에 따른 사후적 대응이었다면, 알스퀘어는 데이터 분석을 통한 선제적 기획으로 접근한다는 점에서 차이점이 있다.

알스퀘어는 "최근 유동인구 감소와 소비 패턴 변화로 공실이 장기화되며 리테일 단일 운영의 한계가 뚜렷해졌다"며 "리테일 대비 공실 리스크가 낮고 회전율이 높은 오피스 특성을 감안할 때 기존 대비 높은 수준의 임대 수익 증대를 기대하고 있다"고 전했다.

◆녹십자그룹 입주로 완성되는 '쇼핑몰→사옥' 전환

핵심 임차인으로는 녹십자그룹이 입주를 확정했다. 계열사를 통합해 이전시키며 지하 공간까지 포함한 대규모 면적을 사옥으로 활용할 예정으로, 전통적인 쇼핑시설의 공간을 기업 사옥으로 탈바꿈한 사례다. 또한 글로벌 투자사 스타우드캐피탈이 한국 오피스 자산에 처음으로 투자하기도 했다.

해당 부지는 왕십리역과 한양대역 사이의 초역세권 입지에 위치하며, 4개 노선이 교차하는 교통 허브이자, 한강 및 성수동 업무지구와의 연계가 가능하다.

해당 프로젝트는 알스퀘어가 지향하는 '서비스 일원화 모델'의 대표적인 실증 사례로 공간 공급자의 기획 효율성과 사용자 만족도라는 두 축을 동시에 충족시키는 전략으로 해석된다. 기존 용도변경 사례들이 개별적 판단과 단편적 시공에 그쳤다면, 알스퀘어는 투자-개발-운영-관리까지의 전 과정을 데이터 기반으로 통합 설계한다는 점에서 차이가 있다.

신한투자증권 사옥이었던 원센티널이 저층부 증축을 통해 리테일 활용도를 높인 사례나, 여의도파이낸스타워의 층별 차별화 전략과 비교할 때, 엔터식스 프로젝트는 건물 전체의 통합적 재구성을 통해 보다 근본적인 가치 창출을 추구했다.

문지형 알스퀘어 이사는 "엔터식스 프로젝트는 단순한 리모델링을 넘어, 알스퀘어가 지닌 플랫폼 역량과 오퍼레이션 실행력을 하나의 공간에 통합 구현한 사례"라며 "침체된 도심 상업시설의 회복 가능성과 지속가능한 운영 모델을 함께 제시할 것"이라고 밝혔다.