[딜사이트 김현진 기자] OCI그룹의 부동산개발 계열사인 DCRE가 인천광역시 용현·학익 도시개발사업 분양을 재개한다. 지난 2021년 1·3·4단지를 분양한 지 3년 만이다. DCRE는 최초 분양 이후 6단지와 7단지, 8단지를 차례로 분양할 계획이었지만, 인천시와 인허가 관련 갈등으로 인해 사업이 중단됐다. 최초 분양 시점과 현재 부동산 시장 상황이 달라진 만큼 분양 성적에 관심이 쏠린다.

31일 건설업계에 따르면 DCRE는 올해 하반기 중 시티오씨엘(CITY O CIEL) 6단지를 분양할 계획이다. 해당 단지는 지하 2층~지상 47층 9개 동 총 1734가구 규모로 HDC현대산업개발이 694가구에 대한 일반분양을 준비하고 있다.

인천 용현·학익 도시개발사업은 OCI의 옛 인천공장과 인근 부지 154만6747㎡(46만7889평)를 개발해 약 1만3000가구를 공급하는 프로젝트다. 총사업비가 5조7000억원에 달하는 대형 프로젝트로 시행사는 DCRE, 시공사는 HDC현대산업개발과 현대건설, 포스코건설이 컨소시엄을 구성해 참여했다.

해당 프로젝트는 2008년 OCI가 기업분할을 통해 DCRE를 설립하면서 시작됐다. 당초 분할과 동시에 사업을 추진할 계획이었지만, 분할 과정에서 불거진 세금문제와 폐석회 처리와 같은 환경 이슈가 불거짐에 따라 진행에 차질을 빚었다. 실제로 OCI는 인천공장 부지를 개발하기 위해 자회사를 설립한 과정에서 세금을 유예받은 게 적절하지 않다는 이유로 국세청에서 3000억원대 추징금을 부과받았다.

DCRE가 인천 용현·학익 도시개발사업을 본격화한 시점은 2019년이다. 당시 DCRE가 HDC현대산업개발 컨소시엄과 2조8000억원 규모의 공사도급 계약을 체결한 것이다. 분할 시점을 고려하면 사업이 본궤도에 오르는 데 10년이 걸린 셈이다.

◆ 2021년 분양 후 수년간 사업 중단…사업기간 연장

DCRE는 2025년 사업 완료를 목표로 프로젝트를 진행했다. 이에 지난 2021년 3단지를 시작으로 1단지(2021년 6월)와 4단지(2021년 8월)를 잇따라 분양했다. 총분양 가구수는 3774가구로 ▲1단지 1131가구 ▲3단지 1879가구(아파트 977가구·오피스텔 902실) ▲4단지 764가구(아파트 428가구·오피스텔 336실) 등이다.

2021년 분양한 3개 단지는 모두 흥행에 성공했다. 실제로 가장 먼저 분양한 3단지 1순위 청약은 567가구 모집에 7146명이 몰려 평균 12.59대 1의 경쟁률을 기록했고 1단지도 평균 17대 1의 경쟁률로 1순위를 마감했다.

DCRE는 분양 흥행에 힘입어 6단지와 7단지, 8단지를 순차적으로 공급할 예정이었지만, 4단지를 끝으로 분양이 중단됐다. 인천시와 갈등이 불거진 탓이다.

인천시와 DCRE가 갈등이 발생한 시기는 지난 2022년이다. 당시 인천시는 DCRE에 사업장을 관통해 지나가는 제2경인고속도로 약 6km 규모의 대도심터널을 설치해 소음대책을 마련하라는 처분을 내렸다. 이에 사업은 중단될 수밖에 없었고 최근 갈등이 봉함됨에 따라 분양을 재개한 것으로 분석된다.

인천시와의 갈등으로 인해 사업이 수년간 중단됨에 따라 사업계획도 변경됐다. DCRE는 시공사와 변경 계약을 체결, 공사 마감기한을 2029년 초로 변경했다. 당초 사업 계획보다 4년가량 밀린 셈이다.

◆ 3년만에 뒤바뀐 주택시장 분위기…미분양 리스크↑

문제는 사업이 지연됨에 따라 미분양 리스크가 높아졌다는 점이다. 실제로 국토교통부에 따르면 지난 5월 기준 인천 미분양 주택은 4911가구로 2014년 8월(5512가구) 이후 10년 만에 최대치를 기록했다.

인천 부동산 수요세도 많이 꺾인 상태다. 올해 상반기 전국 평균 1순위 청약 경쟁률은 6.22대 1을 기록했지만, 인천은 3.87대 1에 그쳤다. 특히 시티오씨엘이 공급되는 미추홀구 상황은 더 심각하다. 리얼투데이에 따르면 올해 미추홀구 분양 물량이 없어 경쟁률 집계가 어렵지만, 지난해 기준 해당 지역 1순위 경쟁률은 0.48대 1을 기록했다.

최근 부동산 시장 상황을 고려하면 시티오씨엘의 미분양 리스크가 높아졌다. 이전에 분양한 시티오씨엘 단지의 경우 부동산 호황기에 공급해 완판에 성공했지만, 향후 분양 예정 단지는 완판을 장담하기 어렵다는 지적이다.

건설업계 관계자는 "시티오씨엘이 최초 분양한 2021년에는 많은 수요자가 몰리며 흥행했지만, 지금은 상황이 다르다"며 "시장에 수요세도 많이 빠진 가운데 분양가도 많이 올라 미분양 리스크가 높아진 상태"라고 말했다.

◆ OCI홀딩스, 자금보충 확약…사업지연, 비용부담 지속

DCRE는 시티오씨엘 개발을 위한 사업비를 조달함에 있어 OCI그룹의 지원을 받고 있다.

DCRE는 지난 2008년 OCI홀딩스의 인천공장 사업부문이 분할돼 설립됐다. 이후 인천 용현·학익 도시개발사업을 추진하고 있으며, 지난해 기준 OCI홀딩스가 DCRE 지분 100%를 보유하고 있다

사업 초기에는 OCI가 DCRE에 직접 자금을 투입했다. 지난 2012년 OCI는 DCRE 주식 515만6250주를 3300억원에 취득했다. 같은 해 5월 500억원을 출자했다는 점을 고려하면 이 기간 OCI가 DCRE에 투입한 금액만 4000억원에 달한다.

최근에는 최대주주인 OCI홀딩스가 DCRE에 자금을 투입하고 있다. DCRE 감사보고서에 따르면 지난해 말 기준 DCRE의 단기차입금 규모는 3560억원으로 이 중 170억원을 OCI홀딩스로부터 조달했다. 유동성장기부채(400억원)를 고려하면 이 기간 OCI홀딩스로부터 차입한 금액은 총 570억원에 달한다.

OCI홀딩스는 올해에도 DCRE에 대한 자금 지원을 지속하고 있다. DCRE는 지난 3월 OCI홀딩스로부터 225억원을 단기 차입한 데 이어 지난 6월에는 400억원을 추가로 지원받았다.

OCI홀딩스는 DCRE에 자금보충 확약도 지원하고 있다. OCI홀딩스는 DCRE와 대주단 간의 1730억원 규모의 대출 계약에 대해 자금보충 확약을 제공하고 있다. 대주단에는 ▲신한은행 ▲수협은행 ▲한국스탠다드차타드은행 ▲IBK캐피탈 ▲산은캐피탈 ▲한국투자증권 ▲신한캐피탈 등이 포함됐다.

인천 용현·학익 도시개발사업이 많이 지연된 만큼 OCI홀딩스의 비용 부담도 지속할 전망이다.

건설업계 관계자는 "OCI는 DCRE에 사업 초기부터 대규모 자금을 투입하는 등 지원을 아끼지 않고 있다"며 "수년간 사업이 중단된 점을 고려하면 사업기간도 그만큼 길어질 것이기 때문에 OCI홀딩스의 부담도 커질 수밖에 없다"고 말했다.