[딜사이트 김현진 기자] 부동산 디벨로퍼 자광이 추진하고 있는 옛 대한방직 전주공장 부지 개발사업이 계륵으로 전락할 위기에 처했다. 예상 사업비만 2조원을 웃도는 대규모 프로젝트지만, 오랜 기간 사업이 정체되면서 이자비용만 눈덩이로 불어난 탓이다. 이에 자광의 재무구조도 크게 악화한 상태로 회사 경영에도 빨간불이 켜졌다.

12일 자광의 감사보고서에 따르면 지난해 말 기준 단기차입금은 3686억원으로 전년(3281억원) 대비 12.3% 증가했다. 자광의 단기차입금은 운영자금대출과 프로젝트파이낸싱(PF) 일반자금대출로 구성됐다. 이 중 PF일반자금대출 규모는 3389억원으로 차입금 대부분이 PF 대출인 셈이다.

자광의 PF 대출은 옛 대한방직 전주공장 개발 진행을 위한 사업비 대출이다. 해당 사업은 전북 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 옛 대한방직 전주공장 부지 23만565㎡를 복합 개발하는 프로젝트다. 시공사는 롯데건설이며, 아파트 3300여가구를 비롯해 관광휴게시설, 숙박·업무·판매 시설 등이 들어설 계획이다.

자광은 지난 2017년 해당 부지를 1980억원에 인수했다. 사업을 본격화한 지 7년 이상 지났지만, 여전히 착공조차 하지 못하고 있다.

자광이 사업 진행에 소극적이었던 것은 아니다. 자광은 사업 초기 153층 타워 건축 등을 포함한 복합개발 계획을 제시했지만, 전주시의 도시개발 계획과 맞지 않는다는 이유로 반려됐다. 이후 2022년 철거에 돌입했지만, 철거 현장에서 멸종위기종 맹꽁이 서식지 훼손 이슈 등 잡음이 이어지며 공사가 중단됐다.

사업이 지지부진함에 따라 자광의 이자비용도 눈덩이처럼 불어났다. 2022년 36억원에 그쳤던 자광의 이자비용은 지난해 128억원으로 3배 이상 증가했다.

자광의 이자비용이 크게 증가한 데에는 차입금에 대한 이자율이 높아졌기 때문이다. 자광은 옛 대한방직 전주공장 개발 초기부터 기은센구조화제이차라는 특수목적법인(SPC)을 통해 자금을 조달했다. 자광이 감사보고서를 작성하기 시작한 2018년 기준 해당 SPC의 대출 이자율은 2.85%였다. 지난해 이자율은 15.40%까지 오른 상태로 5년 만에 7배 가량 상승한 것이다.

이에 자광의 재무구조도 악화일로를 걷고 있다. 자광은 옛 대한방직 전주공장 개발을 위해 설립한 회사로 매출이 발생하지 않는다. 다만, 각종 비용 등으로 영업손실과 당기순손실을 지속하는 상태로 지난해 47억원의 영업손실과, 180억원의 당기순손실을 기록, 미처리결손금은 750억원까지 불어났다.

문제는 사업을 구상했던 시기와 현재 사업 환경이 많이 달라졌다는 점이다. 현재 건설경기 침체와 함께 공사비가 천정부지 치솟았다. 지방 주택시장 수요도 감소하면서 분양사업에 대한 미분양 리스크도 높아졌다.

건설업계 관계자는 "자광이 사업부지 매입 후 많은 시간이 흐른 상태로 사업환경도 많이 바뀌었다"며 "건설자재 가격이 급등해 착공에 돌입할 경우 부담해야 하는 공사비 규모도 상당히 높아질 것"이라고 말했다. 이어 "대출을 연장하면 이자비용이 더 들어갈 것이고 사업을 진행한다고 하더라도 사업성이 많이 떨어졌기 때문에 부지를 재매각하는 것도 대안이 될 것"이라고 설명했다.

사업추진이 지지부진한 상황이지만 자광은 사업 추진 의지는 변함이 없다는 입장이다. 현재 지구단위 계획을 접수한 상태로 다음 달 중 철거를 진행할 예정이라고 밝혔다.

자광 관계자는 "지금 지구단위 계획을 접수했으며 이후 건축심의를 거쳐 주택사업 승인을 받는다면 착공을 할 수 있을 것"이라며 "연내 사업승인 취득을 목표로 사업을 진행하고 있으며 이후 본PF 전환 작업을 진행할 것"이라고 말했다.

한편 자광은 2017년 옛 대한방직 전주공장 부지 개발사업 진행을 위해 설립됐다. 제이지씨(JGC)그룹 계열사로 지난해 말 기준 최대주주는 44.92%의 지분을 보유한 제이지씨다. 같은 그룹 계열사인 자광홀딩스가 32.13%를 지분을 보유하고 있는 등 그룹이 보유한 지분은 77%에 달한다.