[딜사이트 김현진 기자] 2022년 중반 이후 불거진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 지속하는 가운데 정부가 구원투수로 나섰다. 수십조원 규모의 부동산 지원 펀드를 조성하는 등 유동성 지원에 나설 뿐 아니라 사업장 재구조화도 돕는다는 방침이다.

정부의 전방위적인 지원에도 PF 위기 극복에는 회의적인 반응이 이어지고 있다. 고금리 기조가 지속 여파로 분양시장 회복이 지연되고 장기모기지론 공급도 중단되면서 정부 정책에 대한 효과가 희석되고 있다는 것이다. 사업성 개선이 지연되면서 부실 처리 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 피해를 최소화하는 데 집중해야 한다는 주장이 나온다.

◆ 정부, 85조 유동성 공급…PF사업장 '옥석 가리기'

5일 건설업계에 따르면 태영건설이 워크아웃을 신청한 이후 재조명된 부동산 PF 대출 위기에 대해 정부가 전방위적인 지원을 실시하고 있다. 유동성 지원 및 사업장 재구조화를 지원한다는 방침이다.

정부는 지난 1월 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 통해 PF 위기 대응 방안을 발표했다.

먼저 'PF 대출 대환보증'을 신설해 자금 조달 및 유동성 지원에 나선다. 고금리로 PF 대출을 받은 사업장에 상대적으로 금리 낮은 대출로 갈아탈 수 있도록 주택도시보증공사(HUG) 보증을 발급한다는 계획이다. 아울러 건설사가 보증한 PF 자산유동화 기업어음(ABCP) 대출 전환 및 책임준공의무 이행보증 규모는 기존 3조원에서 각각 5조원, 6조원으로 확대하고 비주택 PF 보증은 4조원으로 늘린다.

아울러 부동산 PF 연착륙을 위한 대규모 자금 공급 프로그램을 가동한다. 정부는 지난해 9월 주택공급 활성화 방안에 담았던 85조원 규모의 유동성 공급 프로그램을 시장여건에 맞춰 집행할 계획이다. PF 시장 위축으로 유동성 부족을 방지하기 위해 선제적으로 지원한다는 방침이다.

금융당국은 사업장 재구조화를 돕는다. PF 사업장의 옥석가리기를 통해 정상적인 PF 사업장에 대해선 지원을 강화하는 한편 번번이 본PF 전환에 실패한 사업장의 경우 부실 사업장으로 판단해 정리를 유도한다는 것이다.

부실 사업장의 경우 경·공매를 통해 구조조정을 진행한다. 경·공매를 통해 사업장 토지 가격을 평균 60% 수준으로 낮춰 사업성을 높인다는 계획이다.

금융당국은 기획재정부, 국토교통부 등과 PF사업의 근본적인 구조도 개선한다. 부동산 PF 대출의 근본적인 문제는 시행사 자기자본이 총사업비 대비 10%에 불과해 대부분을 금융사 대출과 건설사 채무보증으로 충당한다는 점이다. 지금과 같은 부동산 침체 국면이 지속할 경우 건설사와 금융사도 부실에 노출될 수 있기 때문에 시행사의 자기자본을 20% 이상으로 상향하는 방안을 검토하고 있다.

◆ PF 대출 정상적 회수 불가…"피해 최소화 집중해야"

정부와 금융당국의 전방위적인 지원책에도 PF 위기 대응에는 한계가 있을 수 있다는 지적이 나온다. 현재 PF 위기는 분양률 저하에서 비롯한 만큼 분양성을 회복할 수 있는 실질적인 방안과 부실 처리가 불가피한 사업장에 대한 정리 작업이 필요하다는 지적이다.

김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 "다수 사업장에 대한 사업성 개선이 지연된 지금 문제에 대한 접근 방향에 대해 논의해야 한다"며 "문제 해결보단 부실 처리 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 피해를 최소화하는 데 맞춰져야 한다"고 주장했다.

김 연구위원은 금융권의 손실흡수력을 보강할 필요가 있다고 꼬집었다. 건설사 부도 발생시 금융기관에 신규 자금조달 요구가 커질 수 있는데 정책지원 수단을 통해 자금 수요를 일정 부분 흡수해야 한다는 것이다.

김 연구위원은 "현재 금융당국은 금융기관들에 PF 사업장에 대한 대손충당금 강화와 적극적인 부실 인식을 요구하고 있다"며 "이 과정에서 금융기관이 유동성 부족 문제에 직면할 수 있기 때문에 유동성 공급장치에 대한 지원 여력 측면에서 충분성을 점검하고 지원 여력 확충 방안에 대해 고민할 필요가 있다"고 말했다.

부동산 침체 극복을 위해 다양한 규제 완화가 필요하다는 의견도 나온다. 박과영 한국부동산개발협회 연구원은 "정부 주도로 옥석가리기가 진행 중이지만 그 기준이 제대로 알려지지 않았고, 있다고 해도 모호한 상태"라고 지적했다. 박 연구원은 "국내외 경제상황을 고려했을 때 부동산 침체 극복을 위해선 주택 보유수 제한 완화 등 규제를 풀어주는 등 보다 현실적이고 디테일한 지원이 필요하다"고 말했다.