17일 이 사업 주체인 여의도엠비씨부지복합개발PFV의 감사보고서에 따르면 브라이튼 여의도의 누적 이자비용은 742억원이다. 앞서 여의도엠비씨PFV 핵심 출자자인 디벨로퍼 신영은 지난 2019년 5510억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF)을 조성했다.  

당시 농협중앙회 등 다수의 대주단이 참여했고 이자율은 트렌치별로 연 3.77%~6.0%로 책정했다. 지난해까지 평균 연 이자율은 4% 중반대로 파악된다. 이를 적용해 사업 첫 해인 ▲2019년에는 111억원 ▲2020년 225억원 ▲2021년 207억원 ▲2022년 199억원을 이자비용으로 매년 지출했다. 

통상 후분양을 진행할 경우 초기 자금 마련이 어려운 만큼 상대적으로 선분양보다 PF 규모가 커진다. PF 규모가 커지면 사업자의 이자 부담이 높아질 수 밖에 없다. 

당시 브라이튼 여의도 개발의 PF 규모는 총사업비(1조2000억원)의 46% 수준이었다. PF 규모가 총사업비 대비 큰 편은 아니지만, 이는 849실에 달하는 오피스텔을 선분양한 영향으로 봐야 한다는 분석이다. 

후분양 상품은 소비자의 선택권과 알권리를 보장한다는 장점이 있다. 다만 사업 주체의 자금 압박이 커지고 금융비용 증가에 따른 분양가 상승 등으로 이어질 수 있는 단점도 존재한다.  

브라이튼 여의도는 2019년 당시 선분양을 추진했으나 HUG와 분양가 갈등을 벌이다 후분양으로 전환했다. 신영은 3.3㎡당 3980만원으로 책정했으나 HUG는 주변에 준공 10년 이내 사업장이 없다는 이유로 구도심의 영등포구 시세를 적용해 평당 3100만원을 제시했다. 

당시 성수동 신축 아파트 분양가가 평당 3300만원 수준이었던 점을 고려하면 신영 입장에서는 받아들이기 힘든 금액대였고, 결국 후분양 카드를 꺼내들었다. 이후 4년이 흘러 최근 브라이튼 여의도 아파트의 평당 분양가는 최소 1억1000만원으로 거론하고 있다. 

후분양에 따른 이자비용과 고가의 부지매입 비용, 공사비 상승 등이 분양가 상승으로 이어졌다는 평가다. 고분양가 규제를 위한 HUG의 제재가 되레 풍선효과를 일으켜 소비자 부담으로 작용한 셈이다. 분양가 통제 효과는 지난 40여년간 입증되지 않았다는 지적도 꾸준히 나온다.

부동산업계 관계자는 "추가된 금융비용은 분양가를 높이는 요인으로 작용했을 수 밖에 없다"며 "사업자 입장에선 매몰비용인 셈인데, 이는 분양가 상승으로 이어져 소비자 부담으로 전가되는 구조"라고 말했다.