[딜사이트 최지혜 기자] 삼성FN리츠가 신규 자산 편입을 통해 총자산 규모 1조원을 돌파했다. 자산 확대를 통한 가중평균자본비용(WACC) 절감과 임대수익 극대화로 주주환원을 강화하겠다는 구상이다. 하반기에는 영등포권역(YBD) 자산 추가 편입을 리츠 성장 모멘텀으로 이어갈 방침이다.

◆ '잠실빌딩' 품고 자산 1조 돌파…LTV 163%

김형진 삼성SRA자산운용 리츠투자 1팀장은 28일 오후 한국리츠협회에서 열린 리츠투자간담회에서 "올해 1분기 잠실 빌딩을 매입하면서 삼성FN리츠의 자산규모가 1조원을 넘겼다"며 "이 과정에서 회사채를 발행하며 받은 회사채 등급은 'A+안정적'으로 높은 수준"이라고 설명했다.

삼성FN리츠는 올해 3월 17일 삼성생명잠실빌딩(FN타워잠실) 매입을 완료해 올해 4월말 기준 총자산 규모 1조710억원을 기록했다. 이로써 삼성FN리츠는 ▲FN타워 대치 ▲순화 ▲판교 ▲잠실 등 총 4개 우량 자산을 보유하게 됐다. FN타워잠실을 제외한 나머지 3개 자산의 탁상감정평가액은 지난해 말 기준 총 9550억원으로, 최초 매입액 대비 18.9% 증가하며 자산가치 상승세를 증명했다. 

포트폴리오 전체 평균 임대율은 97.8%다. 자산별로 FN타워대치 99.0%, FN타워순화·FN타워판교 100%, 신규 편입된 FN타워잠실은 92.1%다. 잠실빌딩의 주요 임차인은 우아한형제들(33.25%)과 삼성생명 등 계열사(32.18%) 등으로 구성돼 있다.

신규자산 편입으로 수익성도 개선될 전망이다. 삼성SRA자산운용은 지난해 2월부터 올해 1월(29기)까지 약 470억원이던 삼성FN리츠의 임대수익이 올해 2월부터 내년 1월(30기)까지는 593억원으로 123억원 증가할 것으로 내다봤다. 같은 기간 자기자본이익률(ROE) 역시 5.55%에서 5.79%로 오를 전망이다. 

이번 FN타워 잠실 매입에는 총 2196억원이 투입됐다. 삼성FN리츠는 매입 자금 마련을 위해 2000억원 규모의 회사채를 발행했고, 보유자금 130억원을 활용했다. 회사채 금리는 발행규모 기준 가중평균금리 4.12% 수준이다. 

다만 대규모 회사채 발행으로 삼성FN리츠의 LTV(담보인정비율)는 기존 114%에서 163%로 상승할 전망이다. 일각에서 제기된 상환 우려에 대해 리츠 측은 영업현금흐름 대비 부채상환 능력을 나타내는 DSCR(배당위험지표)이 추정치 기준 2배 이상을 유지하고 있어 재무 건전성에는 문제가 없다는 입장이다. 김 팀장은 "향후 LTV를 150%까지 내리는 것을 목표로 부채상환을 추진할 계획"이라고 말했다.

◆ '에이원타워 당산' 실사 진행…"주가 회복 노력"

삼성FN리츠는 올해 3분기 내에 '에이원타워 당산'을 신규 자산으로 편입하기 위한 실사를 진행 중이다. 이 자산은 삼성금융계열사가 88%를 임차하고 있어 삼성FN리츠의 정체성과 부합하고 안정성이 높다는 평가다. 김 팀장은 "에이원타워당산은 여의도권에 포함되고 구로, 마곡, 상암 관계지역에서 지원파트들의 임차수요가 있다"며 "안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 자산으로 판단한다"고 설명했다.

최근 리츠 섹터의 주가 조정에 대해서는 저점 다지기 이후 회복을 자신했다. 삼성FN리츠의 1개월간 단순평균주가 기준 시가총액은 5400억원 수준(지난해 2월~올해 1월 산식 적용 시 5366억원)이다. 한때 주가 7000원, 시가총액 6000억원대를 웃돌았던 만큼 기관의 매수세를 바탕으로 반등을 모색한다는 구상이다.

김 팀장은 "최근 4~5월 리츠 섹터의 주가 변동이 과한 측면이 있었으나 삼성FN리츠의 최근 5일 연속 기관 순매입이 있었다"며 "한때 주가 7000원대, 시가총액 6000억원대를 나타냈던 만큼 저점을 다지면서 안정적인 회복세를 나타낼 수 있도록 노력할 것"이라고 덧붙였다.