[딜사이트 최지혜 기자] 디앤디플랫폼리츠가 약 800억원 규모의 차입금 구조를 변경하면서 이자 부담을 키우게 됐다. 최근 시장금리 상승 기조가 이어지는 가운데, 리츠 자산의 절반 이상을 차지하는 핵심 자산 '세미콜론 문래'의 매각 완료 시점까지 유동성 리스크를 선제적으로 통제하기 위해 고금리를 감수한 차환 전략을 택한 것으로 풀이된다.

22일 업계에 따르면 디앤디플랫폼리츠는 최근 KB증권을 통해 780억원 규모의 사모사채를 발행했다. 이번에 조달한 자금은 기존 한국투자증권에서 발행했던 전자단기사채(전단채)를 차환하는 데 사용됐다. 디앤디플랫폼리츠는 SK디앤디의 자회사 디앤디인베스트먼트(DDI)가 운용 중인 상장 리츠다.

차환 과정에서 조달 비용은 대폭 상승했다. 기존 전단채 금리는 4.3% 수준이었다. 하지만 이번에 발행한 사모사채 금리가 5.5%로 결정되면서 조달 금리가 1.2%포인트(p) 뛰었다. 단기 자금인 전단채를 사모사채로 전환하는 과정에서 조달 비용이 증가한 것이다. 기존 전단채는 3개월 만기, 신규 사모사채는 6개월 만기다. 

이 같은 조달구조 변화의 배경에는 부동산 자산 매각 스케줄이 맞물려 있다는 시각이 지배적이다. 디앤디플랫폼리츠는 현재 자산 포트폴리오에서 가장 큰 비중을 차지하는 '세미콜론 문래' 오피스 빌딩의 매각을 추진하고 있다. 최근 우선협상대상자인 KB자산운용이 이행보증금 반환불가 조건을 확정하면서 약 3개월 내 딜클로징이 예상되는 상황이다. 

지난해 말 기준 디앤디플랫폼리츠가 보유한 장부가액 기준 부동산 자산은 총 9715억원 규모다. 이 가운데 세미콜론 문래의 장부가액은 5435억원으로, 전체 자산의 55.9%에 달하는 핵심 자산이다. 자산 매각이 확정돼 대금 유입 시점까지 단기 유동성 리스크를 통제하기 위해 조달 비용 상승을 감수하고서라도 만기를 안정적으로 확보하는 사모사채 차환 전략을 택했다는 분석이다.

시장의 관심은 문래 빌딩 매각 이후의 포트폴리오와 재무건전성 변화로 쏠린다. 디앤디플랫폼리츠는 세미콜론 문래를 매각한 대금으로 '세미콜론 수송' 오피스 빌딩의 지분을 추가 매입할 예정이다. 디앤디플랫폼리츠는 이를 위해 지난 3월 220억원 규모의 전단채를 연 4.8% 금리로 발행한 바 있다.

이에 신용평가업계는 자산 교체 과정에서 리츠의 총자산 규모는 유지될 것으로 보고 있다. 한국기업평가는 "세미콜론 수송 빌딩 지분 추가 매입 시 약 5800억원의 연결자산이 증가해 세미콜론 문래 빌딩의 매각 추진 후에도 외형이 큰 폭으로 감소할 가능성은 낮다"고 전망했다.

다만 자산 교체기 동안 리츠의 현금창출력과 채무상환 능력을 나타내는 재무적 완충력은 약화한 상태다. 디앤디플랫폼리츠의 연결기준 EBITDA 대비 고정비용 배율은 2023년말 2.2배에서 2024년말 1.8배, 2025년말 1.7배 등으로 하락하는 추세다. 조달 금리가 상승하는 상황에서 핵심 현금창출원이었던 세미콜론 문래의 매각 여파가 겹칠 경우 지표가 추가로 저하될 우려가 있다. 자산 공실률 관리와 LTV(담보인정비율) 통제가 당면 과제로 꼽히는 이유다.

SK디앤디 관계자는 "만기가 짧은 전단채에서 비교적 만기가 긴 사모사채로 차입금 구조를 변경하는 과정에서 일시적인 조달금리 상승 구간이 발생하나, 3개월 내 유입될 세미콜론 문래의 매각 대금으로 조기 상환할 예정"이라고 설명했다.