[딜사이트 박안나 기자] 대우건설이 시공을 맡은 용인 은화삼 공동주택 개발사업이 PF(프로젝트파이낸싱) 증액 및 만기 연장 등에 성공하며 순항하고 있다. 무려 22곳에 이르렀던 기존 대주단 규모가 이번 리파이낸싱 과정에서 5곳으로 간소해진 데다 전액 선순위 대출로 구조가 단일화된 점도 눈길을 끈다.

기존 PF 조달 당시에는 부동산 PF 리스크가 고조됐던 시장 분위기 탓에 다수의 대주단으로부터 소액씩 자금을 끌어와야 했다. 그만큼 리스크가 컸던 탓에 대출 구조도 선순위부터 중순위, 후순위 등으로 세분화 됐었다.

반면 이번 리파이낸싱 때는 소수의 금융사에서 선순위로 대규모 자금을 조달할 수 있었는데, PF를 일으킨 뒤 약 2년 동안 사업이 진행되면서 사업성 및 안정성이 입증된 덕분으로 볼 수 있다. 여기에 시공사인 대우건설의 신용보강까지 더해져 대규모 자금 유입이 가능했다는 평가다.

용인 은화삼 공동주택 개발사업의 시행을 맡은 남동타운PFV는 지난 9월 6800억원 규모 PF 약정을 맺었다. 2023년 9월 일으킨 PF에 대한 리파이낸싱 성격의 자금조달이다. 기존 PF의 만기는 2027년 9월까지였는데, 리파이낸싱을 통해 대출기간이 2025년 9월부터 2028년 7월까지로 변경됐다.

2023년 본PF 실행 당시 대출약정은 ▲트랜치A 2500억원 ▲트랜치B 1200억원 ▲트랜치C 800억원 ▲트랜치D 550억원 총 5000억원이었다. KB증권과 교보증권을 비롯해 10곳 이상의 금융사들이 대주단으로 참여했다.

개별 대주가 부담하는 리스크를 최소화하기 위해 10여개의 금융기관으로부터 적게는 90억원에서 많게는 1000억원의 자금을 조달했으며, A부터 D까지 상환순위가 세분된 구조였다.

반면 이번 리파이낸싱은 총 6800억원의 자금을 삼성증권(1950억원), 하나증권(1550억원), 한국투자증권(1150억원), KB증권(1150억원), NH투자증권(1000억원) 등 금융사 5곳을 통해 마련했다. 상환 순위는 전액 공동 1순위로 단일화 구조다.

앞서 2023년 PF 조달 당시와 달리 대주단 구성이 대폭 간소화된 데다, 단일 트랜치로 구조로 바뀔 수 있었던 배경으로는 PF 리스크 저하 및 사업성 입증 등이 꼽힌다.

사업 리스크가 줄어들고 사업성이 입증되면서 소수의 금융기관이 대규모 자금을 투입할 여력과 의지를 갖게 됐다. PF 부실 우려로 대규모 자금 투입에 소극적이었던 금융사들이 리스크 저하에 따라 더 큰 금액을 감당할 수 있게 된 셈이다.

다만 리스크가 소수 대주단에 집중된 점은 부담 요인으로 꼽을 수 있다. 다수의 금융사가 부실 리스크를 나눠 가졌지만, 현재는 단 5곳의 금융사에서 6800억원을 책임지는 구조인 탓이다.

분양이 예상보다 부진하거나 공정이 지연될 경우 리스크는 대주단 5곳이 짊어지게 된다. 이에 대주단에서는 셀다운을 통해 리스크를 분산할 계획이다. 사업성이 입증된 만큼 원활한 셀다운이 가능할 것이라는 판단 하에 대규모 자금 투입이 이뤄진 것으로 분석된다.

단일 트렌치 구조 역시 사업 리스크 완화에 따른 결과다. 세분화된 트랜치 구조에서는 높은 위험을 감수하는 후순위 대주에게 그만큼 높은 금리를 제공하고, 선순위 투자자에게는 안전망을 제공해 자금을 조달할 수 있다. 2023년 PF 조달 당시에는 리스크가 높아 자본 완충이 필요했고, 이에 대출 구조가 트랜치 A~D까지 세분화될 수밖에 없었다.

전액 선순위로 트랜치를 단일화한 데 따른 금융비용 절감도 기대된다. 중·후순위 자금의 경우 연간 10%대에 이르는 고금리를 감당해야 한다. 이보다 금리가 낮은 선순위 대출로 PF자금을 모두 충당한 덕분에 남동타운PFV는 연간 수십억원대의 이자 절감 효과를 누릴 수 있다.

용인 은화삼 공동주택 개발사업은 용인시 처인구 남동 산 126-13 일원 '은화삼 지구'에 공동주택 3724세대를 공급하는 사업이다. 1단지(1681가구), 2단지(1804가구), 3단지로(239가구) 구성된다. 모두 대우건설이 시공을 맡아 '용인 푸르지오원클러스터' 단지가 들어설 예정이다. 1차부터 순차적으로 단지가 조성될 예정이며, 1단지는 2027년 8월 준공을 목표로 하고 있다.