[딜사이트 박안나 기자] 충북 진천군 광혜원면 실원리 산 23-1 일원에 추진 중인 '센트럴허브 B·C동 물류센터 개발사업'이 전통적인 채권형 PF 대신 지분증권 유동화 구조를 통해 자금조달에 나서 눈길을 끌고 있다. 지분증권 유동화가 금융권 중심의 대출 의존형 PF 구조를 대신할 새로운 형태의 부동산 금융 조달 형태로 자리 잡을 수 있을지 관심이 집중된다.

이번 사업의 시행은 센트럴허브피에프브이(PFV)가 맡았으며, 총 사업비는 약 9000억원 규모로 책정됐다. 진천군 광혜원면 일대 31만1986㎡ 부지에 지하 2층~지상 4층 규모의 상온 물류센터 2개 동(B·C동)을 조성할 예정이다. 연면적은 약 28만9000㎡(약 8만7500평)에 달하며, 착공은 2025년 11월, 준공은 2028년 2월을 목표로 하고 있다. 이후 약 25개월간 임대차 운영을 거쳐 자산 매각을 통해 투자금 회수를 추진할 계획이다.

유동화 SPC(특수목적회사) '챔피언진천'은 앞서 16일 제1회차 유동화증권을 발행해 자금을 조달하고, 이를 통해 시행사인 센트럴허브PFV가 발행한 제1종 종류주식 11만527주(주당 5000원)를 인수했다. 해당 주식은 고정 누적배당률이 적용되는 의결권부 종류주식으로, 미배당분이 발생할 경우 다음 사업연도에도 우선 배당권을 갖는다.

'챔피언진천'이 시행PFV 지분을 직접 보유함으로써 이를 기초자산으로 유동화증권을 발행하고, 이후 차환발행(roll-over)을 통해 자금 흐름을 유지하는 구조다. 차환이 불발될 경우 자금흐름이 막히게 되는데, 주관사인 유진투자증권이 기초자산 매입, 자금보충 및 사모사채 인수 확약을 통해 리스크를 통제한다.

기존 부동산 PF가 금융기관 대출채권을 기초로 유동화증권을 발행하는 구조였다면, 챔피언진천을 앞세운 이번 자금조달은 시행사 지분을 기초로 한 지분형 PF 방식이다.

투자자 관점에서는 채권보다 후순위일 수밖에 없는 지분의 특성에 따라 채권이 기초자산이 되는 자금 조달과 비교했을 때 지분을 기초자산으로 하는 방식의 리스크가 더 높을 수밖에 없다. 사업 진행 측면에서는 반대로 사업의 지속성과 이해관계 일체성이 채권 중심의 PF보다 견고하다는 평가다. 특히 시행사 지분을 직접 인수함으로써 단순 대출보다 중도 포기 및 개발 중단 가능성이 낮고, 프로젝트 완결성 측면에서도 더 유리하다는 분석이 나온다.

후순위 성격인 탓에 지분형 PF는 배당 불확실성 및 원금 손실 위험을 피할 수 없다. 누적적 고정배당 구조라 하더라도 실제 배당 가능 여부는 사업 수익성, 임대율, 매각금액 등에 따라 달라질 수밖에 없다. 이에 따라 지분증권을 기초로하는 PF 투자자는 선임차 확보, 시공사 신용도, 사업 인허가 리스크 등을 더욱 엄격하게 평가해야한다.

최근 몇 년 동안 건설부동산업계는 부동산 PF 리스크에 신음하고 있다. 자기자본 비율이 낮은 부동산PF 구조가 리스크의 주된 원흉으로 꼽히는 가운데, 지분을 기초자산으로 자금을 조달하는 방안이 리스크 저하 및 시장 정상화를 이끌 수 있는 대안으로 떠오를지 관심이 몰린다.

금융투자업계 관계자는 "대출 중심의 PF 구조가 한계에 다다른 상황에서 지분증권 유동화는 투자자 리스크를 분산시키는 새로운 시도로 볼 수 있다"며 "다만 후순위 위험을 고려한 리스크 관리가 병행돼야 한다"고 말했다.