[딜사이트 김정은 기자] 경기 고양시 일산동구 설문동에 위치한 '케이로지스 고양 물류센터'가 준공 6개월이 지났지만 여전히 전층 공실 상태를 벗어나지 못하고 있다.

이 물류센터는 기존 시공사가 법정관리에 들어가면서 대체 시공사를 투입해 가까스로 공사를 마쳤지만 임차 수요 확보에 실패하며 공실이 장기화되고 있다.

현재로서는 대주단과 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기 연장을 협의해 일정 부분 시간을 벌어둔 상태다. 그러나 임대율이 저조한 상태가 지속되면 대주단과 시행사 모두 단기간 내 자금 회수(엑시트)는 쉽지 않을 것으로 보인다.

업계에 따르면 '케이로지스 고양 물류센터'는 지난 8월 기준 전층이 공실 상태였으며, 현재까지도 임차가 이뤄지지 않은 것으로 파악된다. 해당 물류센터는 지상 1~4층 규모의 2개동 저온복합물류센터로, 연면적은 1만6138평에 달한다.

이 사업은 물류센터 건립을 위해 설립된 특수목적법인(SPC) '케이로지스필드고양PFV'를 통해 추진됐다. 주요 주주는 ▲NH투자증권 ▲진앤준파트너스 ▲코람코자산운용 ▲DB손해보험 ▲시그니처자산운용 ▲엔케이건설 ▲이글인베스트 등이다.

물류센터 건립 사업은 한 차례 큰 차질을 겪었다. 초기 시공사였던 에스원건설이 법정관리에 들어가면서 공사가 중단된 것이다. 당초 준공기한은 지난해 12월이었지만, 실제 준공은 올해 4월에야 이뤄졌다.

신탁사인 하나자산신탁은 약정된 책임준공 기한인 올해 6월까지 공사를 완료해야 했다. 이후 중앙건설이 시공권을 이어받아 공사를 마무리했고, 신탁사는 책임준공 의무를 이행했다. 이 과정에서 하나자산신탁은 책임준공 의무에 따라 신탁계정대 투입 의무가 있었지만 신탁계정대 투입 대신 PF 대출금으로 사업을 진행했다.

문제가 해결된 이후에도 공실이라는 새로운 위기에 직면했다. 준공 후 임대가 전혀 이뤄지지 않아 임대수입이 발생하지 않은 것이다. 통상 물류센터 건립 사업은 임대수입으로 PF 대출을 상환한 뒤 잔여 수익을 시행사에 배분하지만, 현재 임대율이 0%라 시행사가 수익을 창출하기는커녕 PF 대출 상환도 어려운 상황이다.

올해 4월 만기였던 프로젝트파이낸싱(PF) 대출은 대주단과 만기 연장에 협의해 당장 급한 불은 끈 상태다. 그러나 임대율이 저조한 상황이 계속된다면 시행사 입장에서는 PF 대출 상환과 수익 실현이 모두 지연될 가능성이 크다.

실제 PF 대출 규모는 1240억원에 달한다. 공실이 장기화되면 수입 창출이 지연되면서 금융비용 부담이 더욱 커질 수밖에 없다. 현재까지 누적된 이자 비용만 176억원에 달한다.

한 업계 관계자는 "고양 설문 물류센터는 상온 창고와 저온 창고를 모두 갖추고 있으며, 분할 임대가 가능한 구조"라며 "현재 공실률이 높은 편이지만 서울 접근성이 뛰어나고 고양·파주 인구를 모두 공략할 수 있는 입지라 관심을 보이는 이들의 문의가 이어지고 있다"고 말했다.