[딜사이트 박안나 기자] 현대엔지니어링이 시공을 맡은 대구 달서구 감삼동 주상복합 신축사업이 사업승인 이후 4년여간 착공지연 상태에 머물고 있다. 사업이 좀처럼 속도를 내지 못하는 가운데 2021년 일으킨 PF의 만기와 책임준공 약정 기한이 코앞으로 다가오면서 PF 부실 가능성이 커졌지만 리파이낸싱을 통해 당장의 위기는 넘긴 모습이다.

다만 대구지역 분양시장이 미분양 증가에 따른 침체기를 보내고 있는 만큼 준공 후 악성 미분양 등에 따른 부실 우려도 제기된다.

감삼동 170-1번지 일원에서 추진되는 이 사업은 부지 7360㎡에 지하 5층~지상 49층, 연면적 9만8000여㎡ 규모의 주상복합을 신축하는 프로젝트다. 아파트 415가구, 오피스텔 62실과 함께 부대복리시설, 근린생활시설이 들어설 예정이다.

시행사 에이치케이감삼은 2021년 9월 사업계획 승인을 거쳐 연내 착공·분양을 목표로 했지만 약 4년간 첫 삽을 뜨지 못했다. 사업 지연의 배경에는 복합적인 요인이 자리한 것으로 분석된다. 우선 대구 주택시장이 공급 과잉과 미분양 누적에 시달리면서 초기 분양 성과를 담보하기 어려운 상황이었다. 시공 원가 상승과 인허가 절차 지연까지 겹치며 시행사는 4년 가까이 착공이 미뤄진 것으로 풀이된다. 이 과정에서 금융비용만 연간 수십억 원대에 달해 시행사의 유동성 압박이 커질 수밖에 없었다.

에이치케이감삼은 2021년 5월 1650억원 규모 본PF를 조성했었다. 시공을 맡은 현대엔지니어링은 PF의 일부 구간에 대한 연대보증 및 책임준공 약정을 제공했다. 기존 PF대출에서 책임준공 약정기한은 최초 대출실행일 기준 55개월로, 올해 12월까지였다. PF 만기는 책임준공 기한보다 3개월 더 긴 2026년 3월까지로 설정돼 있었다.

하지만 본PF 자금조달 이후 4년이 지나도록 착공이 이뤄지지 않은 탓에 현실적으로 책준 및 PF 대출 기한을 맞추기 어려운 상황이 됐다. 결국 시행사 에이치케이감삼은 최근 금융권과 협의를 거쳐 1650억원이었던 PF 대출 규모를 2450억원으로 증액했고, 만기도 2027년 9월까지로 늘렸다. 장기간 미착공으로 늘어난 금융비용, 자재·인건비 상승에 따른 공사비 증액분이 반영된 것으로 분석된다.

시공사 현대엔지니어링 역시 책임준공 약정기간을 2027년 6월까지로 미루고 책임준공 약정 미이행 등에 따른 리스크를 피할 수 있게 됐다.

기존 PF 대주단에는 ▲부산은행(1000억원) ▲푸본현대생명(485억원) ▲인베스트플러스제오차(165억원) 등이 참여했었는데, 이번 리파이낸싱 과정에서 대주단도 다시 꾸려졌다.

메리츠화재(865억원)와 메리츠캐피탈(345억원) 등 메리츠금융 연합군이 합류해 PF 자금의 절반가량을 책임졌다. 이 외에도 NH투자증권(230억원)과 애큐온캐피탈(130억원) 등이 대주단에 이름을 올렸으며, ▲그레이트감삼제일차(520억원) ▲글로리감삼제일차(240억원) ▲허삼감삼제일차(70억원) 등 유동화SPC에서도 자금을 조달했다.

PF 증액 및 리파이낸싱 덕분에 시행사 및 시공사는 PF 부실에 따른 리스크를 피할 수 있게 됐지만, 대구 주택시장의 미분양 리스크가 여전하다는 점이 부담으로 작용할 것으로 관측된다. 향후 분양 성과에 따라 현대엔지니어링이 추가적인 보강이나 자금 지원 압박을 받을 수 있다는 관측도 제기된다.

국토부 집계에 따르면 7월 말 기준 전국 미분양 주택수는 6만2244호에 이른다. 이 가운데 대구지역 미분양 물량은 8977호로, 전국 미분양 주택의 14%가 대구에 위치했다. 경기(1만513호) 지역에 이어 전국에서 두 번째로 미분양 주택이 많은 곳에 해당한다.

대구는 신규 공급이 계속되면서 공급과잉 상태에 이르렀으며, 건설원가 상승으로 분양가가 높아지면서 수요가 위축돼 미분양 물량이 쌓이고 있다. 결국 현대엔지니어링이 시공을 맡은 감삼동 주상복합 프로젝트는 향후 분양성적에 따라 성패가 나뉠 것이라는 분석이 나온다.