[딜사이트 김정은 기자] 울산광역시 반구동 공동주택 조성사업의 시공권이 워크아웃 중인 태영건설에서 HDC 계열사인 HDC아이앤콘스로 넘어갔다. 태영건설이 워크아웃에 돌입하자 착공 전인 해당 사업장의 시공사가 교체됐다. 

최근 사업 시행사인 정선프라임은 최근 200억원을 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 진행하며, 착공 준비에 나서는 모양새다. 해당 사업은 2021년 10월 사업을 시작했지만 지난 3년 간 첫 삽도 뜨지 못한 상태였지만, 사업 불씨가 되살아났다. 

29일 업계에 따르면 HDC아이앤콘스는 울산 반구동 공동주택 신축공사를 수주했다. HDC아이앤콘스는 HDC계열의 건설사로, 주로 규모가 작은 지방사업장 시공을 맡는다.

해당 사업은 울산광역시 중구 반구동 554-5번지 일원에 공동주택 675가구 및 근린생활시설을 짓는 사업이다. 당시 시공사 선정과 함께 시행사 정선프라임은 금융기관 등 12곳의 대주들으로부터 이자율 4.75~8.13%로 총 1950억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 ▲트렌치A(선순위) 1700억원 ▲트렌치B(후순위) 250억원 등으로 받았다.

◆ 분양시장 침체에 시공사 워크아웃…사업 3년째 답보 

울산 반구동 사업은 사업부지까지 확보했지만 착공에 들어가지는 못했다. 해당 사업장은 기존 착공예정일이었던 2021년에서 3년이 지났다. 

울산지역이 '미분양 무덤'이라고 불릴 정도로 분양경기 악화가 이어져서다. 게다가 사업부지에서 매장 문화재가 발굴되면서 시굴‧정밀 조사를 거쳐야 하는 상황까지 생겼다. 2022년 5월부터 약 7개월 동안 조사를 진행해야 했다.

또 부동산 PF대출의 부실화 문제가 불거지기 시작하면서 착공 시기가 계획보다 미뤄질 수밖에 없었다. 기존에 명시했던 사업 기간은 2022년 6월부터 2025년 1월까지였다.

사업이 차일피일 늦어지자 올해 2월 PF대출 방식이 변경되기까지 했다. 기존 유동화증권 발행을 통한 대출에서 금융기관 대출로 바뀌었다.

더블에스반구제일차는 15회에 걸쳐 유동화증권을 차환 발행해야 했지만, 9회차를 앞두고 발행을 멈췄다. 사업 지연으로 인한 당장 수익 창출이 어려워져서다. 또 시공사인 태영건설이 지난해 11월 워크아웃을 신청하면서 PF대출 우발채무 리스크에 대한 우려가 커졌다.

유동화증권 주관회사인 삼성증권이 사업 만기까지 자금을 직접 대출해주는 방식으로 변경했다. 삼성증권의 도움 덕분에 사업은 중단 위기에서 벗어날 수 있었다.

◆ 사업 중단 위기 극복…'아이파크' 브랜드 단다

올해 3월 태영건설이 공식 워크아웃 절차가 진행되면서, 착공 전인 울산 반구동 주택사업은 부지 경·공매 또는 시공사 교체 대상으로 분류됐다. 울산 반구동 주택사업은 토지 경‧공매 절차가 이뤄질 가능성이 높다고 점쳐지기도 했다. 수도권이 아닌 지방인 울산 사업장인데다 시공사 교체가 쉬운 정비사업과 컨소시엄 형태의 사업이 아니기 때문이다.

그러나 HDC아이앤콘스가 울산 반구동 주택사업을 수주를 따낸 만큼, 그동안 지지부진했던 사업이 정상화할 전망이다. 시행사인 정선프라임은 최근 울산의 부동산경기가 회복세를 보이고 있어 사업 재개를 결정한 것으로 알려졌다. 실제 주택도시보증공사(HUG)의 자료에서 울산의 올해 3분기 민간아파트 평균 초기 분양률은 92.6%로, 2분기 초기 분양률(25.4%)에 비해 대폭 상승했다.

최근 정선프라임은 HDC아이앤콘스를 시공사로 선정하며 사업비 명목으로 200억원을 추가로 빌렸다. 특수목적기업(SPC)인 더블에스반구제영차를 통해 200억원 규모의 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. ABSTB는 15회에 걸쳐 3개월 단위로 차환 발행되는 방식이다. 

사업장에 자금을 직접 대주고 있는 삼성증권이 이번 PF대출에도 대출채권‧사모사채 인수확약, 자금보충 의무를 약정했다. 시공사인 HDC아이앤콘스는 책임준공을 약정하기도 했다.

이번에 시공사 교체와 함께 신탁사 및 신탁방식도 변경됐다. 기존에는 사업주체가 우리자산신탁로 관리형 토지신탁방식으로 진행됐다. 이번에 사업이 재개되면서 한국자산신탁이 사업주체가 됐으며 차입형 토지신탁으로 바뀌었다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 직접 자금 조달을 하는 방식으로, 리스크가 큰 대신 사업 성공 시 더 큰 수익을 얻는 구조다. 신탁사가 리스크를 더 지면서 사업 시행자인 정선프라임과 HDC아이앤콘스는 상대적으로 리스크가 주는 셈이다.

이번에 시공사가 교체되면서 해당 주택 이름도 태영건설의 브랜드 '데시앙'에서 HDC의 브랜드 '아이파크로 변경될 예정이다. 내년 상반기 착공 및 분양 예정으로, 공사기간은 41개월이다.

건설업계 관계자는 "울산 반구동 주택의 대주단과 발주처(시행사) 등이 원만하게 합의해 사업을 재구조한 모범적 사례"라며 "태영건설 입장에서는 PF채무를 해소할 수 있고, 시행사는 대기업 브랜드를 등에 업고 사업을 정상적으로 진행할 수 있게 됐다"고 말했다.