[딜사이트 박성준 기자] 시대를 막론하고 자산의 양극화는 항상 있었으나 최근 부동산 시장에서는 그 간격이 더 커진 느낌이다. 코로나 시즌 몰아친 부동산 광풍이 돈에 관한 사람들의 심리적 허들을 낮춘 결과라는 생각도 든다.

부동산 개발업체도 이 때부터 하이엔드 상품 개발에 더 많이 달려들었다. 돈에 대한 사람들의 인식이 가벼워진 점도 작용을 했지만, 당시 높은 수익을 낼 수 있다는 기대감도 작용한 결과다.

특히 하이엔드 상품이 경기 변동성에 덜 영향을 받는 점도 매력적이다. 부동산 개발업체도 수천세대의 마케팅에 나서기보단 부자 100명을 찾아내 완판을 이끄는 것이 더 수월해 보일 수 있다.

다만 부동산 개발 프로젝트가 통상 수년간 진행되는 만큼 그 부작용이 요즘 서서히 드러나고 있다. 이 바닥에도 하이리스크 하이리턴의 법칙이 적용되는 만큼 당시 큰 욕심을 부린 사업장은 현재 대부분 아슬아슬한 상황에 처했다.

수년 전 부동산 호황기 때 높은 가격으로 부지를 매입한 사업장들은 현재 사업수지를 맞추기가 대단히 어려워졌다. 몇 년 사이 모든 영역에서 원가율이 높아졌지만 무작정 분양가를 높일 순 없어서다. 사업성이 떨어지면 결국 대주단의 자금회수 압박이 커진다. 이미 사업 좌초 후 자금조달에 한계를 드러낸 시행사의 개발부지가 공매로 넘어간 곳도 있다. 강남에 위치한 대부분의 하이엔드 사업부지는 브릿지론 만기를 연장하면서 근근히 버텨가는 처지다. 

그나마 대한민국의 부동산 불패지역인 '강남'이라는 수식어 덕분에 일부 사업장은 브릿지론 재연장이나 대주단과 협상의 여력은 남겨둔 것으로 보인다. 브릿지론이 가까스로 재연장되더라도 늘어나는 금융비용은 고스란히 개발업체의 부담이다.

그러나 현 시점에서 개발업체는 선택권이 없다. 지금까지 투자한 비용과 시간을 따져보면 프로젝트를 밀고 가야만 한다. 이런 상황이 벌어지자 대주단과의 마찰도 잦아졌다. 당연히 대주단 입장에서야 투자금의 안전한 회수가 우선순위이니 브릿지론 연장에 관해 까다로운 입장을 바꾸지 않는다. 잦은 갈등을 지켜보자니 일부 대주가 개발업체의 약점을 잡고 어깃장을 놓는 것이 아닌지 의심이 들기도 한다. 감정이 아닌 숫자로만 돌아가는 자본시장의 속성상 이유야 어찌됐건 모두 개발업체가 감당해야 될 안타까운 현실이다.

이를 극복하려면 시행사는 결국 사업성을 더 높이거나 더 불리한 조건으로 대출을 연장하는 두 가지 선택안 밖에 없다. 그나마 지금까지 버텨내는 사업장들은 하이엔드 주택에 걸맞은 사업성을 가지고 있었기 때문이라는 판단이다. 아니면 개발업체의 자기자본 혹은 우수한 신용도가 작용한 덕분이다.

강남 노른자 땅의 하이엔드 사업장조차 휘청이면서 결국 부동산의 근본적인 가치를 되짚어보게 된다.

개발업체가 아무리 하이엔드라는 타이틀을 내세운다 해도 그 자체로 하이엔드가 되지 않는다. 투자자와 수분양자에게 하이엔드 주거의 취급을 받으려면 그만큼의 뛰어난 입지와 압도적 주거환경을 제공해야 한다. 애초에 입지 경쟁력이 떨어지는 곳은 결국 사업성을 인정받지 못하는 모습을 보인다. 시장의 판단은 생각보다 매우 냉정하고 정직하다.