[딜사이트 김규희 기자] 총 사업비 2조2000억원 규모 서울역 인근 대형 개발 사업이 한국투자리얼에셋운용의 전격적인 리파이낸싱 동의로 정상화 궤도에 올랐다. 한투리얼은 당초 HDC현대산업개발을 끌어들여 사업권을 확보하려는 의도로 동의를 거부했지만 수익자들이 반대하자 뜻을 일단 접고 후퇴한 것으로 보인다. 사업장을 고의로 부실화하려던 정황이 집단 반발에 가로 막혔다는 지적이다. 

27일 투자업계에 따르면 한투리얼은 최근 이지스자산운용이 추진 중이던 이오타 서울2 리파이낸싱에 동의하기로 결정했다. 이 서울역 개발 사업은 선순위 대주단인 KB국민은행이 브릿지론 추가 연장을 거부하며 기한이익상실(EOD)이 발생한 상태였다. 시행사인 이지스는 공매 위기를 넘기기 위해 메리츠증권에서 3600억원, NH투자증권에서 1300억원 등 총 4900억원 규모의 신규 선순위 자금을 확보했다. 여기에 후순위 투자자로 나선 대명소노그룹이 700억원의 투자의향서를 제출하며 사업 지속 의지를 보였지만 중순위 950억원을 보유한 한투리얼에셋이 리파이낸싱 동의를 거부하며 사업은 장기간 표류했다.

업계에서는 한투리얼이 리파이낸싱을 거부하며 사업장을 공매로 넘긴 뒤 HDC현대산업개발을 새로운 투자자로 영입해 사업권을 재편하려 한다는 소문이 나왔다. 실제로 한투리얼은 과거 대구 신천동 개발 사업과 성남 서현동 개발 사업 등에서 고의로 사업을 지연시켜 부실화를 유도한 뒤 기존 사업자를 배제하고 사업권을 확보하려 했다는 지적을 받아왔다. 이른바 '기획 공매'를 통해 우량 사업장을 헐값에 가로채는 방식이 이 하우스의 주된 전략으로 통했다.

하지만 이번 서울역 프로젝트에서는 구상이 계획대로 흘러가지 않았다. 한투리얼이 관리하는 펀드의 수익자들이 대출 채권을 주식으로 바꾸는 출자전환에 반대했기 때문이다. 수익자들은 불확실한 사업권 확보 전략에 참여하기보다 안정적인 채권 회수와 리파이낸싱을 통한 사업 정상화를 선택했다. 운용사가 특정 건설사의 이익을 위해 수익자의 희생을 강요하려 했던 정황이 드러나면서 내부적인 반발이 거셌던 것으로 전해졌다.

이지스는 선순위 대주단을 교체하면서 기존보다 높은 금리를 감수하고도 사업을 이어가겠다는 의지를 보였다. 이오타 서울2에 투입된 전체 브릿지론은 총 7170억원 규모로 트랜치A 선순위 4800억원의 경우 연 7.7% 수준으로 금리가 형성돼 있다. 이번 리파이낸싱을 통해 메리츠증권과 NH증권이 대주단에 합류하면서 조달 금리는 상승했으나 사업시행인가와 명도 지연 등의 리스크를 해소할 수 있는 발판을 마련하게 됐다.

한투리얼의 입장 선회는 금융당국의 PF 사업장 정상화 기조와 시장의 부정적인 여론도 영향을 미친 것으로 보인다. 특히 대구와 성남 등지에서 반복된 고의 부실화 논란이 서울역이라는 상징적인 프로젝트에서 재현되는 것에 대한 부담이 컸을 것이라는 지적이다. 자산운용사가 수익자의 이익보다 시공권이나 사업권을 노린 건설사와의 밀약을 우선시했다는 의혹이 사실로 굳어질 경우 법적 배임 논란에서 자유로울 수 없다.

HDC현대와 한투리얼의 연대설은 이번 동의로 일단 수면 아래로 가라앉게 됐다. 시행사와 다른 대주단들이 사업 유지 의지를 강력하게 피력하는 상황이라 홀로 반대를 지속하기에는 명분이 부족했다는 지적이다. 서울역 프로젝트는 이번 리파이낸싱 타결로 인해 오는 27일로 예정된 1회차 공매 입찰 전 극적인 반전의 계기를 마련했다. 현재 가장 시급한 과제는 공매 절차가 개시되기 전 리파이낸싱 계약을 최종적으로 마무리 짓고 공매 공고를 철회하는 것이다. 차환이 순조롭게 완료되면 지지부진했던 명도 작업과 인허가 절차도 새로운 대주단의 자금 지원을 바탕으로 탄력을 받을 것으로 예상된다. 이후 착공 및 본PF 전환 단계로 넘어가는 것이 이지스 측 구상이다.

업계 관계자는 "한투리얼이 수익자 반대에 부딪혀 HDC현대산업개발과의 협력을 포기한 모양새"라며 "공매 전 리파이낸싱을 마무리하는 것이 사업 정상화의 관건"이라고 말했다.