[딜사이트 박성준 기자] 대신자산운용과 한화솔루션 등이 소유하게 된 서울 종로구의 하나손해보험빌딩이 데이터센터로 변모한다. 서울 도심 핵심 입지 오피스 자산의 데이터센터 탈바꿈이라는 점에 업계 이목이 쏠린다. 상업용부동산을 기존 임대 중심 운용 구조가 아닌 인프라 성격의 자산으로 전환하는 '밸류애드(Value-add)' 전략이라는 설명이다. 올해 말 기존 임차인인 하나손해보험의 계약 종료되면 대거 공실 사태가 발생하는 것을 염두에 둔 결정으로 분석된다.

24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 대신자산운용이 설정한 '대신한화밸류애드제1호일반사모부동산투자회사'는 서울 종로구 인의동 하나손해보험빌딩을 매입한 뒤 증축을 통해 오피스와 데이터센터가 결합된 복합시설로 전환하는 사업을 추진 중이다. 해당 자산은 연면적을 기존 약 5172평에서 6673평 수준으로 확대하는 수평 증축이 계획돼 있다.

해당 자산은 앞서 한국교직원공제회가 보유하다가 2015년 더케이손해보험(현 하나손해보험)으로 이전됐으며, 이후 리츠 구조를 거쳐 2021년 약 1216억원에 거래됐다. 한동안 신탁 구조를 통해 운용되다가 이달 신탁이 해지되며 매각 절차에 들어갔으며, 17일 대신한화밸류애드제1호일반사모부동산투자회사로 소유권이 이전되며 거래가 마무리됐다. 거래 금액은 약 1369억원이다.

인수 직후에는 복수 금융기관을 통한 자금 조달이 이뤄졌다. IBK캐피탈, 산은캐피탈, 우리금융캐피탈, 신한캐피탈, 하나캐피탈, 아이엠캐피탈 등이 참여한 근저당이 설정됐으며, 채권최고액 기준 약 1000억원 규모다. 통상적인 담보 설정 비율을 감안하면 실제 차입 규모는 800억~900억원 수준으로 추정된다.

자산 인수와 동시에 자본 구조도 재편됐다. 기존 대신자산운용 단독 투자 구조에서 벗어나 감자와 증자를 병행하며 외부 투자자를 유치했다. 보통주 감자를 통해 기존 지분을 축소하는 한편, 한화솔루션과 한화에너지 등이 제3자배정 방식으로 참여하며 투자자 저변을 확대했다.

이 과정에서 보통주와 우선주를 결합한 구조로 전환되며 전체 자본 구성이 바뀌었다. 감자 이후 기준으로 보통주 40%, 우선주 60% 구조가 형성됐으며, 대신자산운용 지분은 약 60% 수준으로 조정됐다. 단독 지배에서 벗어나 투자자 중심의 구조로 재편된 셈이다.

추가로 4월 중순 유상증자를 통해 약 750억원 규모의 자금이 투입됐다. 주주배정 약 328억원, 제3자배정 약 420억원으로 구성되며 에쿼티 기반을 확충했다. 여기에 유동화 구조까지 결합해 자금 조달 다변화를 꾀했다.

기존 하나손해보험과의 마스터리스(책임임차) 계약 종료 이후 공실이 예상되던 도심 오피스를 데이터센터로 전환해 자산 가치를 끌어올리겠다는 전략이 본격 시험대에 오른 셈이다. 하나손해보험의 계약은 1년 연장돼 올해 말까지다. 하나손해보험의 이전지는 아직 미정인 것으로 알려졌다. 

빌딩에 들어설 데이터센터는 도심형 엣지데이터센터로 조성된다. 저층부를 데이터센터로 전환하고 상부를 오피스로 유지하는 수평증축이 단행될 것으로 보인다. 엣지 데이터센터는 도심 내 신속한 데이터 처리를 위해 주로 수전용량 5MW 미만의 소규모로 구축되는 편이다.

업계 관계자는 "전통적인 오피스 임대 수익이 변동성에 노출된 것과 달리 데이터센터는 장기 임차 기반의 안정적인 수익 구조를 갖춘 자산으로 평가돼 최근 도심에도 데이터센터가 들어서는 사례가 늘고 있다"며 "도심 내 데이터센터 공급이 제한적인 점을 감안하면, 이번 프로젝트는 단순 개발을 넘어 오피스 자산의 활용 방식을 바꾸는 사례로 자리 잡을 것으로 예상된다"고 말했다.