[딜사이트 박안나 기자] 부동산 시행사 알비디케이(RBDK)가 자회사를 앞세워 개발하던 하이엔드 주거시설 '더피크도산'이 브릿지론 만기 연장에 실패한지도 반년이 훌쩍 지났다.

대출연장 불발에 따른 기한이익상실(EOD) 이후 사업 통제권은 시행사 손을 떠나 대주단에게 넘어갔지만, 하이엔드 시장 위축 및 건설부동산 경기 침체가 계속되는 탓에 대주단 손실은 불가피할 것으로 관측된다.

24일 건설부동산 업계에 따르면 알비디케이의 자회사 알피에스디(RPSD)는 강남구 신사동 도산공원 바로 옆에 하이엔드 주거시설 '더피크도산'을 개발할 계획이었지만, 지난해 말 브릿지론 만기 연장에 실패했다.

더피크도산 프로젝트는 강남구 신사동 633-3번지 831.7평(2749.5㎡) 부지에 하이엔드 주거시설을 조성하는 사업이었다. 지하5층~지상20층 규모로 총 26가구를 공급한다는 계획이었다. 시행사는 알피에스디인데, '라피아노' 브랜드로 잘 알려진 디벨로퍼 알비디케이의 100% 자회사다.

알피에스디는 2019년 해당 사업부지를 749억원에 매입했고, 그 자리에 포스코이앤씨의 홍보관 '더샵갤러리'를 운영했었다. 부지를 매입한 2019년 기준 알피에스디의 주주구성은 ▲알비디케이 33% ▲포스코이앤씨 29% ▲신영증권 19% ▲신한캐피탈 19% 등이었다.

알비디케이는 2022년 포스코이앤씨 등 나머지 주주가 보유한 지분을 매입해 알피에스디를 완전자회사로 편입했고, 더샵갤러리 자리에 하이엔드 주거시설을 조성한다는 계획을 세웠다.

이후 알비디케이와 알피에스디는 사업비 등을 마련하기 위해 2022년 6월 강남구 신사동 633-3번지 토지를 담보로 금융권에서 2000억원의 자금을 조달했다. 각 대주별 대출한도는 ▲새마을금고 1750억원(트랜치A) ▲오케이캐피탈 200억원(트랜치B) ▲포트라제일차 50억원(트랜치C) 등이었다.

해당 대출 만기는 2023년 12월까지였지만 세 차례 변경약정을 통해 만기를 총 10개월 연장했었다. 시행사 측은 만기 연장과 함께 착공 및 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 준비했지만, PF시장 경색에 더해 하이엔드 주거시설 수요가 급격히 위축되면서 결국 실패했다.

본PF 전환도, 브릿지론 만기 연장도 모두 실패하면서 결국 더피크도산 사업은 EOD 상태에 몰렸고, 사업장 처분 권한은 대주단에 넘어가게 됐다.

대주단은 대출 재구조화 및 시공사 선정을 통한 사업재개, 부지 매각을 통한 자금 회수 등 다양한 방안을 검토하고 있다. 다만 건설부동산 경기가 장기간 침체기에 머물고 있는 데다, 하이엔드 주거시설 인기도 급격히 사그라진 탓에 사업 정상화는 쉽지 않은 것으로 파악된다.

결국 담보 처분을 통한 자금회수가 가장 유력한 방안으로 떠오르는데, 최근 시장상황을 고려하면 후순위 대주단의 원금손실 가능성도 배제할 수 없다.

강남구 신사동 633-3번지 토지를 담보로 체결된 대출약정 규모는 2000억원으로, 알피에스디와 알비디케이에 각각 1100억원, 900억원 한도로 실행됐다. 신사동 633-3번지 토지가 2000억원 이상에 팔려야 대주단은 겨우 원금손실을 면할 수 있다. 사업부지 규모는 831.7평으로 평당 2억4000만원을 웃돌아야 대주단이 손실을 피할 수 있다는 계산이다.

원금 외에 지연이자 및 기타 비용 등을 고려하면 더 높은 몸값을 받아내야 한다. 다만 인근 부동산 실거래 가격을 살펴보면 평단가 2억원 이상을 기록한 사례가 흔하지 않은 만큼 후순위 대주단의 경우 손실 가능성도 크다. 

대주단 관계자는 "인근에 하이엔드 오피스텔 개발이 여럿 진행되면서 해당 사업장 역시 관심을 많이 받았지만 결국 EOD가 선언됐다"며 "지금은 부지매각 및 사업 재개 등 다양한 가능성을 검토하고 있다"고 설명했다.