[딜사이트 박성준 기자] 서울 도봉구 방학동에서 추진 중인 '도봉 롯데캐슬 골든파크' 개발사업이 프로젝트파이낸싱(PF) 약정 일정을 앞당기며 조기 정산 체제로 변경했다. 상업시설의 분양 수익이 늘어나고 공정률이 준공에 가까워지자 대출 만기를 조정한 것으로 풀이된다.

24일 업계에 따르면 도봉 롯데캐슬 골든파크의 사업 시행사인 더시너지2㈜는 최근 유동화회사를 통해 조달한 PF대출의 만기를 수개월 앞당기고 이자율을 조정하는 등 변경 약정을 체결했다. 더시너지2는 황일웅 대표가 소유한 회사로 앞서 더시너지 등 다른 법인을 통해 롯데건설과 개발사업을 벌이고 있다.

사업부지는 서울시 도봉구 방학동 717-6번지 일원에 위치한다. 건축물은 지하 4층~지상 23층 규모의 아파트 2개 동 총 282가구와 상업시설로 구성돼 있다. 아파트는 의무임대기간 10년의 장기 일반민간임대주택으로 당장은 임대수익만 발생하지만 상업시설은 매각이 가능한 구조다.

사업 부지는 원래 롯데쇼핑이 창고형 매장인 빅마켓으로 활용하고 있었다. 롯데쇼핑은 코로나 시즌 초입인 2020년 2월 전국 오프라인 매장의 구조조정을 시작했고 이 때문에 빅마켓 도봉점도 정리 수순에 들어갔다. 빅마켓 도봉점은 2021년 1월 더시너지2가 1750억원에 인수했다. 부지 면적은 2397㎡다.

해당 프로젝트를 추진하는 과정에서 더시너지2는 유동화회사를 통해 2021년과 2023년에 걸쳐 각각 2050억원, 1780억원의 PF대출약정을 체결했다. 이 중 실제 대출금액은 각각 327억원과 1780억원으로 총 2107억원이다. 해당 PF대출에 대해 롯데건설은 연대보증에 나섰다. PF대출은 연간 이자율이 9.23% 수준이다.

다만 지난 14일 시행사와 시공사 및 유동화회사는 PF대출에 대한 일부 조건을 변경하는 변경약정을 체결했다. 이에 따라 대출의 만기일은 2027년 3월 6일에서 2026년 7월 17일로 약 8개월 앞당겨졌다. 시행 관계자에 따르면 이자율도 낮아진 것으로 알려졌다.

프로젝트를 조기 정산하는 방향으로 약정을 변경한 배경에는 사업수지가 개선되고 있다는 점이 주효했던 것으로 보인다. 더시너지2는 지난해 말 기준 총 360억원의 분양매출을 기록했는데, 이는 전기(165억원) 대비 두 배 이상 증가한 수치다.

이로 인해 2023년 51억 원의 영업적자를 냈던 회사는 2024년 64억원 흑자전환에 성공했고, 유동성과 수익성 모두에서 뚜렷한 개선 흐름을 나타냈다.

상가 분양이 순탄하게 진행되면서 수익이 늘어나고 있는 것으로 풀이된다. 상가는 지하 1층~지상 3층으로 구성돼 있으며, 1차 분양은 이미 마무리됐고 2차 분양은 이달 말 앞두고 있다. 사업장 전체의 공정률은 6월 말 기준 96.66%로 사실상 마무리 단계에 접어들었다.

롯데건설 관계자는 "도봉구의 희소성 있는 신축 상가다보니 분양률이 높게 나타나고 있다"며 "아파트 준공시점을 고려해 대출 만기를 일부 조정했다"고 말했다.