[딜사이트 김정은 기자] 울산 남구 신정동 '힐스테이트 문수로 센트럴'의 분양률이 35% 수준에 머물면서 시공사인 현대엔지니어링의 공사비 회수 지연이 불가피할 전망이다.

시행사는 분양가 하락 시 계약금 전액 환불 등 파격적인 분양 유인책을 동원해 미분양 해소에 나섰지만 비선호 입지와 고분양가라는 벽을 넘지 못하고 있다.

◆ 두 차례 청약 연속 실패…경쟁률 0.13대 1 → 0.09대 1

22일 업계에 따르면 이 단지의 현재 분양률은 35% 안팎으로 지난해 말(30%) 대비 소폭 상승하는 데 그쳤다. 사업 시행은 케이알파트너스가, 시공은 현대엔지니어링이 맡고 있으며 지하 5층~지상 46층, 총 566가구 규모의 초고층 아파트로 조성된다. 지난해 4월 착공에 나섰으며 2028년 6월 준공을 목표로 하고 있다.

'힐스테이트 문수로 센트럴'은 두 차례에 걸쳐 청약에 나섰지만 모두 고배를 마신 단지다. 2022년 11월 첫 번째 청약 당시에는 전반적인 부동산 경기 침체 때문에 평균 청약 경쟁률이 0.13대 1 수준이었다. 실제로 1·2단지로 나눠 각각 296가구, 297가구를 모집했지만 청약 접수는 각각 52건과 26건에 머물렀고, 각각 청약 경쟁률이 0.18대 1, 0.09대 1에 그치며 참패했다. 전체 물량의 87%가 미분양으로 남았다. 

시행사와 현대엔지니어링은 분양 경쟁력 강화를 위해 울산시의 지구단위계획 변경에 맞춰 단지를 하나로 통합하고, 기존 59㎡·72㎡ 타입을 모두 없앤 대신 전 가구를 전용 84㎡ '국민평형'으로 일원화했다. 주차 대수 및 커뮤니티 시설 확대 등 상품성 개선도 병행했다.

하지만 지난해 3월 진행된 2차 청약에서는 상황이 오히려 악화됐다. 설계 변경 과정에서 공사비가 급등해 분양가도 상승, 분양 경쟁률이 더 떨어진 것이다. 1차 분양 때 8억원 중반대였던 분양가는 2차 청약에서는 9억원 초중반대까지 올랐다. 

결국 두 번째 청약도 수요자의 외면을 받았다. 2024년 3월 진행된 두 번째 청약에서는 559가구 모집에 단 52건만 접수돼 경쟁률은 0.09대 1을 기록했다. 오히려 1차 청약 당시의 합산 경쟁률보다 떨어지면서 90% 이상이 미분양으로 남았다. 

이에 시행사는 지난해 하반기부터 추가 물량 소진을 위해 1차 계약금을 1000만원으로 고정하고 2차 계약금은 무이자 신용대출로 대체했다. 또 입주 전 분양가 인하 시 계약금 전액 환불을 보장하는 '안심 환급제' 등을 시행하며 미분양 해소에 총력을 기울이고 있다. 

◆ 촉진책에도 분양 지지부진… 현엔, 공사비 회수 난항 

그러나 이 같은 파격 조건에도 불구하고 올해 7월 기준 분양률은 여전히 40%를 밑돌고 있다. 지난해 말 기준 분양률이 30% 수준이었던 것을 감안하면 올 상반기가 지나도록 분양률 개선 효과는 크지 않았다.

이 같은 분양 부진 배경에는 지역 내 입지 경쟁력 부족과 가격 경쟁력 약화가 꼽힌다. 울산 지역에서는 학군이 좋은 곳을 중심으로 선호지역이 구분된다. 해당 단지는 학군지도에 포함되지 않아 선호지역으로 분류되지 않는다. 게다가 울산 신정동에 위치한 인근의 분양 단지와 비교해 분양가도 높은 편이다. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가는 9억원 초중반대인데, 비슷한 시기 분양에 나선 아파트 단지보다 2억~3억원 가량 높다. 

실제 2023년 9월 분양한 '문수로 금호어울림 더 퍼스트'는 7억원 중반이며 지난해 2월 분양한 '문수로 센트레빌 에듀리체'는 6억원 중반이다. 두 곳 모두 분양 완판을 기록하며 대조적인 모습을 보인다. 입지와 가격 측면에서의 약점을 분양 촉진책만으로는 해결하기 어렵다는 지적이다.

이 같은 고분양가의 주요 원인은 공사비 급등이 꼽힌다. 현대엔지니어링의 공사비는 1차 청약에서 2차 청약으로 넘어가는 과정에서 설계 변경과 원자재·인건비 상승을 반영해 큰 폭 올랐다. 실제 초기 공사 도급액은 1800억원 수준이였지만 2400억원 수준까지 약 33% 뛰었다. 이로 인해 분양가 인상이 불가피해졌고, 결국 수요자들의 외면으로 이어졌다는 분석이다.

시공사인 현대엔지니어링은 저조한 분양률로 인해 공사비를 제때 회수하기 어려울 것이라는 우려가 커지고 있다. 이 사업은 프로젝트파이낸싱(PF) 방식으로 진행되며 사업성을 바탕으로 대출을 받는다. 이 구조에서 현대엔지니어링은 후순위 수익권자로, PF 대출을 제공한 대주단에 원리금이 모두 상환된 후에야 공사비를 정산받을 수 있다. 

특히 현대엔지니어링은 이 사업에 대해 총 2026억원 규모의 책임준공 약정을 체결한 상태다. 분양 대금이 유입되지 않더라도 체결한 약정에 따라 공사를 반드시 끝내야 하는 상황이다. 앞서 2022년 7월, 사업시행법인(SPC)인 엠에스울산제삼차를 통해 2000억원 규모의 PF 대출을 조달했으며 이후 유동화 자금 35억원을 추가 확보해 마케팅 등에 활용하고 있다.

울산지역 부동산업계 관계자는 "힐스테이트 문수로 센트럴이 위치한 지역 바로 옆이 학군 선호도가 높은 옥동"이라며 "같은 값이라도 옥동 수요가 높은 편인데 가격 매력까지 떨어지니 분양 촉진책을 사용해도 분양률이 쉽게 오르지 않는 상황"이라고 설명했다.