[딜사이트 김정은 기자] 신한자산신탁이 생활용숙박시설 '웨이브엠호텔 이스트'에 투입한 신탁계정대를 회수하는 데에 골머리를 앓는 모습이다. 해당 사업장은 책임준공형으로 수탁했으며, 기존 시공사인 대우조선해양건설이 경영난으로 공사가 어려워지자 사업 정상화를 위해 신탁계정대를 투입한 곳이다. 

준공 후에도 분양률이 저조하고 수익성이 좋지 않아 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하기 어려운 상황으로, 기투입한 신탁계정대를 단기간에 회수하기 어려울 것으로 전망된다. 

20일 업계에 따르면 신한자산신탁은 지난 2023년 4월부터 책임준공을 약정했던 '웨이브엠호텔 이스트'에 신탁계정대를 투입해 왔다.

해당 사업은 경기도 시흥시 정왕동 2731-4번지에 지하 2층~지상 15층 1개동 생활형숙박시설 278호실 및 근린생활시설을 짓는 프로젝트다. 계약 당시 대우조선해양건설이 시공을 맡았으며, 신탁은 신한자산신탁이 맡았다. 대우조선해양건설은 착공 후 27개월 후인 2023년 9월까지 책임준공을 약정했다. 신한자산신탁 책준기한은 그로부터 6개월 후인 2024년 3월이었다.

시공사인 대우조선해양건설이 경영난을 겪게 됨에 따라 책준 의무가 신한자산신탁으로 넘어가면서 리스크가 전이됐다. 대우조선해양건설은 2022년 12월 서울회생법원에 법정관리(법인 회생절차)를 신청했으며, 2023년 2월 회생 개시 결정을 받았다. 이에 따라 공사를 진행 중이던 '웨이브엠호텔 이스트'공사에서 손을 뗐다. 당시 공정률은 77% 수준이었다.

신한자산신탁은 책준 의무기한을 준수하기 위해 신탁계정대를 투입, 대체 시공사를 선정해 사업 정상화에 나섰다. 우암건설은 2023년 4월부터 단순 도급 방식으로 시공권을 넘겨받았으며, 지난해 1월 공사를 마쳤다. 이로써 신한자산신탁은 기존에 약정했던 책준기한을 준수할 수 있었다.

문제는 생활용숙박시설 분양 수요가 크게 위축됐다는 점이다. 정부가 지난 2021년 4월부터 건축법 시행령 개정안을 통해 생활형 숙박시설을 주거 목적으로 전용하는 것을 막으면서다. 이에 생숙 분양률이 낮아지고, 수분양자들도 분양계약을 포기하는 사례가 늘었다.

실제 시행사인 디오개발의 경우 지난해 말 기준 분양미수금이 609억원에 달했다. 이처럼 현금 창출력이 악화한 상황에서 사업비 목적으로 일으켰던 PF대출 만기가 도래했으며, 상환 여력이 충분치 않아 만기를 1년 연장했다. 디오개발은 2021년 2월 총 1210억원의 PF자금을 조달했다. 구체적으로 ▲트렌치A 800억원 ▲트렌치B 250억원 ▲트렌치C 160억원 등이다.

책준형 사업장의 경우 신탁사가 투입한 자금의 변제 순위가 후순위인 만큼 회수까지 상당한 시간이 소요된다. 준공 후 1년4개월이 지났지만 PF대출을 상환하지 못하는 것은 결국 신탁사가 기투입한 신탁계정대를 당장 회수할 없다는 의미다. 신한자산신탁은 PF대출금을 모두 상환한 뒤에야 기투입한 신탁계정대를 회수할 수 있을 것으로 전망된다.

이 같은 상황은 신한자산신탁의 재무건전성을 해치는 요인이 될 수 있다. 신탁계정대 규모를 확대함으로써 유동성이 저하되고 회수가 늦어지면 손실액을 키울 수 있기 때문이다. 신한자산신탁의 올해 1분기 신탁계정대는 7258억원으로, 전년 동기(3110억원) 대비 약 134% 늘었다. 특히 신탁계정대 대손충당금이 크게 늘어나 손실 가능성에 대한 우려도 뒤따르고 있다. 신한자산신탁의 신탁계정대 대손충당금 2394억원으로, 전년 동기(572억원)에 비해 4배 수준으로 확대됐다. 신탁계정대 대손충당금은 신탁계정에서 발생할 수 있는 손실로 이어질 것을 대비해 설정한 충당금이다. 대손충당금 규모는 예상 손실액 규모를 가늠하는 지표가 되기도 한다.

신한자산신탁 관계자는 "웨이브엠호텔 이스트의 경우 책준기한 준수를 위해 신탁계정대를 투입하고 시공사를 교체한 건"이라며 "기존에 대주단과 약정했던 책준기한을 준수했기 때문에 PF우발채무 리스크는 없다"고 말했다.