[딜사이트 김현진 기자] 부동산 개발업체 인창개발이 다음 달 서울 강서구 CJ가양동 부지 개발사업에 대한 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 진행할 예정이다. 다음 달 대출 실행을 목표로 대주단을 모집 중이며, 기존 브릿지론도 이 기간에 맞추기 위해 한 달 만기로 차환(리파이낸싱) 발행하고 있다.

본PF 전환에 성공할 경우 착공 및 분양도 순차적으로 진행될 전망이다. 대출기간을 60개월로 설정해 자금을 모집 중인 것을 고려하면 2030년 안에 CJ가양동 부지 개발사업이 마무리될 전망이다.

27일 건설업계에 따르면 CJ가양동 부지 개발사업 시행사인 인창개발은 KB증권을 주관사로 본PF 전환 작업을 진행 중이며, 다음 달 기표(승인된 대출 금액이 차주의 계좌로 입금)를 진행할 예정이다. 모집금액은 총 3조원으로 트렌치A(선순위)와 트렌치B(후순위) 각각 1조7000억원, 1조3000억원으로 구성된다.

CJ가양동 부지 개발사업은 서울지하철 9호선 양천향교역 인근 10만3047㎡ 부지에 연면적 76만3332㎡, 지하 7층~지상 14층, 3개 블록에 업무복합단지를 조성하는 프로젝트다. 해당 복합단지에는 지식산업센터와 업무시설, 판매·근린생활시설, 기타시설 등이 조성될 예정이다.

CJ가양동 부지 개발사업이 본격화한 시기는 지난 2019년이다. 당시 인창개발은 현대건설과 컨소시엄을 구성해 CJ가양동 부지를 1조500억원에 인수했다.

당시 토지 매입비와 초기 사업비용을 고려해 PF 대출을 통해 1조6000억원을 조달했지만, 개발 과정이 순탄했던 것만은 아니다. 강서구청이 CJ가양동 부지 개발사업의 건축협정을 취소했고, 구청장이 재보궐 선거를 거쳐 새로 당선되면서 사업이 재개됐다.

인창개발은 지자체와의 인허가 문제가 해결되자 본PF 전환 일정에 맞춰 브릿지론 만기를 조정하고 있다. 실제로 특수목적법인(SPC) 디벨롭강서는 지난 20일 850억원 규모의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 해당 ABSTB는 총 1회차로 구성된 유동화증권으로 만기는 다음 달 23일이다.

인창개발이 유동화증권 만기구조를 한 달로 설정한 데에는 본PF 전환을 앞두고 있기 때문이라는 분석이 나온다.

건설업계 관계자는 "일반적으로 만기가 짧은 초단기 유동화증권을 발행하는 이유는 본PF 전환을 앞두고 있거나 사업 리스크가 큰 경우로 나뉜다"며 "CJ가양동 부지 개발사업은 현대건설이 보증으로 리스크를 낮췄기 때문에 본PF 전환을 앞두고 초단기 유동화증권을 발행한 것"이라고 설명했다.

자금 모집도 순조로운 것으로 알려졌다. 금융업계 관계자는 "KB증권 주관으로 다음 달 중 기표를 목표로 본PF 대주를 모집하고 있다"며 "3조원 목표로 대주를 모집하고 있으며, 대부분 자금 모집을 완료한 것으로 알고 있다"고 전했다.

대출 기간은 60개월로 설정한 것으로 확인됐다. 대출 실행일로부터 60개월 안에 사업이 마무리된다는 의미로 다음 달 PF 전환이 성공할 경우 2029년 12월애는 사업이 마무리될 것으로 전망된다.

서울에 대규모 업무복합단지가 조성되는 만큼 향후 분양을 앞둔 지식산업센터에도 대기업을 중심으로 수요가 있을 것이라는 전망이 나온다. 건설업계 관계자는 "현재 공급되고 있는 지식산업센터의 경우 규모가 작은 면적대로 구성된 경우가 많다"며 "CJ가양동 부지에 개발하는 지식산업센터의 경우 규모 자체가 크기 때문에 중소기업보다는 대기업의 수요가 기대된다"고 말했다.