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차입금 '눈덩이'…온수역 개발사업 사활
박안나 기자
2024.07.18 06:30:19
마진율 높은 분양사업, 이익지표 개선…부채비율 등 재무지표 악화
이 기사는 2024년 07월 17일 15시 28분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
건설업계가 고물가·고금리 여파에 짓눌려 침체기를 보내고 있다. 여기에 건설사들의 PF(프로젝트파이낸싱) 우발채무 현실화 우려까지 부각되며, 위기감이 지속되는 모양새다. 실제로 일부 대기업 계열 건설사는 자금지원 및 보유자산 매각을 통해 리스크 대응에 나서기도 했다. PF 리스크를 계열사 지원사격을 통해 해결한 셈이다. 하지만 중견건설사의 경우 외부 지원을 기대하기 힘든 탓에 위기상황에 취약할 수밖에 없다. 건설사들이 시행사의 PF 채무를 인수하는 사례가 증가하는 분위기에서 중견건설사들의 위기대응 여력을 짚어본다. [편집자주]
서해종합건설.png

[딜사이트 박안나 기자] 서해종합건설이 건설업황 악화 속에서도 이익체력을 끌어올려 눈길을 끈다. 마진율이 높은 분양사업을 키운 덕분으로 분석된다. 반면 분양사업을 위한 토지를 확보하는 과정에서 차입금이 대폭 증가한 탓에 부채비율 등 재무지표가 악화하고 있다. 과도한 레버리지효과에 발목 잡힐 수 있다는 지적이다.


◆ 업황 악화에도 이익체력 '쑥'…분양수익 증가 덕


17일 건설업계에 따르면 서해종합건설의 지난해 연결기준 매출은 3783억원으로 집계됐다. 1년 전(2301억원) 대비 증가 폭은 64.4%에 이른다. 2020년 매출이 879억원에 그쳤던 것과 비교하면 3년여 만에 330% 이상 급증했다.


전체 매출에서 매출원가를 뺀 매출총이익은 2022년 356억원에서 2023년 846억원으로 1년 사이 무려 137.6% 뛰었다. 지난해 매출총이익률은 22.4%로 1년 전 15.5% 대비 6.9%포인트(p) 높아졌다.

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금리 인상 및 건설원가 상승 등 여파로 건설부동산 업계가 수익성 저하에 시달리는 점을 감안하면, 서해종합건설은 업황악화에도 매출 증가에 더해 매출총이익률까지 끌어올리며 우수한 성과를 보였다


서해종합건설이 건설경기 침체에도 수익성 개선에 성공한 배경으로는 분양사업 확대가 꼽힌다.


서해종합건설의 매출은 ▲분양수익 ▲공사수익 ▲임대수익 등으로 구성된다. 지난해 분양수익은 2499억원, 공사수익은 1194억원으로 나타났다. 2022년 분양수익과 공사수익이 각각 1182억원, 974억원이었던 것과 비교하면 분양수익이 111.4% 느는 동안 공사수익은 22.6% 증가하는 데 그쳤다.


2023년 전체 매출은 2022년 대비 1482억원 늘었는데, 이 가운데 88.9%에 해당하는 1317억원이 분양사업에서 나왔다. 공사수익 증가분은 220억원으로 전체 매출 증가분의 14.8%에 불과했다.


분양수익과 공사수익 대비 원가율을 살펴보면 최근 5년 평균 분양원가율은 60%대로 나타났는데, 같은 기간 공사원가율은 100%에 이르렀다. 특히 2022년과 2023년에는 각각 121.8%, 105.9%로 집계됐다.


원가율이 100%를 넘어선 탓에 공사수익이 늘수록 손실만 쌓이는 셈이다. 반면 분양원가율은 2022년에는 62.6%, 2023년에는 66.5%로 30% 이상의 이익률을 유지했다. 더 높은 이익률을 보이는 분양사업을 확대해 분양수익이 대폭 증가한 덕분에 서해종합건설의 이익체력도 견조해진 셈이다.


다만 분양사업의 경우 도급공사와 달리 사업부지 확보 등 작업도 함께 추진해야하는 부담이 더해진다. 토지 확보에 대규모 자금이 투입되는데, 서해종합건설의 경우 토지 매입 자금을 마련하기 위해 외부 차입을 대폭 늘린 것으로 파악된다. 

  


◆ 대규모 브릿지론에 차입금부담 '쑥'…온수역개발사업 본PF 전환 '촉각'


서해종합건설의 전체 차입금 규모는 지난해 말 1조879억원으로 집계됐다. 2020년 1267억원에 그쳤던 차입금 규모가 3년 사이 759%(9612억원) 증가했다. 같은 기간 토지 등을 담보로 빌린 차입금은 2020년 1862억원에서 2023년 1조376억원으로 늘었다. 토지 등 담보대출이 급격이 증가하면서 전체 차입금 규모를 키운 셈이다.


차입금 규모가 급격히 늘어난 탓에 2020년 5%대에 그쳤던 서해종합건설의 순차입금비율은 지난해 말 200%를 넘어섰다. 순차입금비율은 자기자본대비 순차입금이 어느 정도인지 나타내는 재무건전성 지표다. 순차입금이 자기자본의 20% 이하일 때 적정수준을 유지하고 있는 것으로 평가한다. 서해종합건설은 순차입금 규모가 자기자본의 2배 이상으로, 순차입금비율이 200%를 웃도는 매우 높은 수준에 머물러 있다.


서해종합건설의 차입금 등 부채가 가장 급격히 증가한 시기는 2022년이다. 서해종합건설은 서울 온수역세권 개발사업과 경기도 군포 벌터·마벨지구 개발사업 용지를 2022년에 대거 매입하면서 대규모 차입을 일으킨 탓에 재무건전성이 등이 급격히 악화했다. 


서해종합건설은 온수역세권 개발사업과 경기도 군포 벌터·마벨지구 개발사업 토지를 각각 6643억원, 2652억원에 매입했다. 두 곳 사업장 토지의 장부가액만 9295억원에 이른다. 2021년까지 1000억원대에 머물렀던 서해종합건설의 차입금 규모가 2022년 말 9500억원까지 증가한 이유다.


서해종합건설이 토지 매입을 위해 일으킨 대출은 브릿지론 단계로 만기 1년 미만의 단기차입이다. 이에 유동성 저하까지 겪고 있는 것으로 파악된다. 서해종합건설의 유동비율은 지난해 129.9%로 집계됐다. 2020년 374.4%, 2021년 275.3% 대비 절반 이하로 떨어졌다. 유동비율은 만기 1년 이내의 부채 대비 기업이 소유한 유동자산의 비율을 말한다. 200% 이상일 때 유동성 여력이 풍부한 것으로, 100% 이하는 위기 발생 시 유동성 문제가 불거질 수 있다고 평가한다.


군포 벌터·마벨지구 개발사업은 경우 올해 초 브릿지론을 본PF로 전환했다. 본PF에 주택도시보증공사(HUG)와 대우건설 보증까지 더해지면서 PF리스크를 일부 줄일 수 있게 됐다.


다만 약 6000억원 규모의 온수역세권 개발사업 브릿지론은 9월 만기가 돌아온다. 온수역세권 개발사업은 서울 구로구 온수동 50 일대 6만6705㎡(2만178평)에 지하 5층~지상 최대 40층, 13개 동 규모로 아파트 1815가구 및 오피스텔 280실, 업무시설 및 근린생활시설 등을 짓는 프로젝트다. 사업비만 2조원에 이르는 초대형 사업이다.


서해종합건설은 지난해 10월 온수역세권 사업과 관련해 서울시 도시건축위원회 승인을 받았다. 브릿지론 만기에 맞춰 사업시행인가를 받은 뒤 본PF전환 및 착공 등을 계획했다. 하지만 고금리 기조가 계속되는 데다 부동산PF 부실 우려가 부각되며 PF시장은 여전히 침체된 상황이다. 온수역세권사업 관련 브릿지론의 만기연장 혹은 본PF 전환에 실패할 경우 서해종합건설이 큰 타격을 입을 수도 있다


건설업계 관계자는 "금융권에서도 더 이상 경쟁적으로 PF확대에 나서지 않으면서 사업성이 좋은 곳에만 자금이 몰리는 분위기"라며 "더욱이 조 단위 사업비가 소요되는 대형 사업장의 경우 자금조달 난이도는 더 높아질 수밖에 없다"고 전했다. 

 

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