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승승장구 수익률 '이상기류'
범찬희 기자
2023.06.01 08:00:23
①'미래에셋맵스' 3종 줄줄이 마이너스, 현지 자산가치 하락 여파
이 기사는 2023년 05월 31일 08시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 범찬희 기자] 미국 경제의 뇌관으로 떠오른 현지 상업용 부동산 시장의 부실 우려가 국내에도 미치는 모양새다. 미국 거점도시의 오피스, 물류센터 등을 자산으로 삼고 있는 미래에셋자산운용의 '미래에셋맵스' 시리즈(9-2호‧11호‧16호) 수익률이 최근 들어 주춤하고 있어서다.


31일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 미국의 상업용 부동산 섹터에 투자하는 3종의 공모펀드를 운용 중에 있다. 오피스형인 ▲미래에셋맵스미국부동산투자신탁9-2호 ▲미래에셋맵스미국부동산투자신탁 11호와 더불어 물류센터형인 ▲미래에셋맵스미국부동산투자신탁 16호를 보유하고 있다.


이들 펀드의 순자산은 6459억원인데, 이는 75조원 수준인 국내 운용사 해외 부동산펀드의 0.86%에 해당된다. 전체 시장에서 차지하는 비중이 미약함에도 미래에셋맵스 시리즈는 해외 부동산펀드를 대표하는 상품으로 시장에서 여겨지고 있다. 해외 부동산펀드의 대부분이 투자와 정보 접근에 제약이 따르는 사모형으로 운용되고 있기 때문이다.


이 가운데 가장 오랜 연식을 자랑하는 미래에셋맵스 9-2호는 텍사스주 내 주도인 댈러스에 위치한 시티라인(Cityline) 내 오피스 4개 동에 투자한다. 현지 파트너사인 트랜스웨스턴 인베스트먼트 그룹(Transwestern Investment Group)과 합작해 설립한 회사(Limited Partnership)를 통해 자산을 간접 소유하고 있다. 특히 미국 탑티어급 손해보험사인 스테이트팜(StateFarm Mutual)을 100% 임차인으로 두고 있어 임대수입 창출 안전성이 높다고 평가된다. 지난 2016년 9월 설정된 이후 76%가 넘는 누적 수익률을 기록한 배경이기도 하다.

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미래에셋맵스 11호는 미국 애틀란타에 자리한 프라임급 오피스 빌딩(Park Center1)을 기초자산으로 삼고 있다. 미래에셋맵스 11호는 투자 섹터 뿐 아니라 다방면에서 미래에셋맵스 9-2호와 닮아있다. 주요 임차인으로 스테이트팜을 두고 있을 뿐만 아니라 트랜스웨스턴 인베스트먼트 그룹이 현지 파트너사로 참여했다. 지난 2020년 5월 설정 이후 83%의 누적 수익률을 보이며 미래에셋맵스 시리즈의 상품성을 알리는 데 일조했다.


비교적 최근에 설정된 미래에셋맵스 16호는 동부 3곳의 물류센터를 투자처로 삼고 있다. 미국 인디애나, 오하이오, 노스캐롤라이나에 소재한 곳으로 아마존(Amazon)이 임대면적의 100%를 사용하고 있다. 계약은 아마존이 임대료 이외에 보험료, 부동산세, 관리비 등을 지불하는 트리플넷(Triple Net) 구조로 짜여져 있어 안정적인 임대수익 확보에 이롭다는 분석이다. 지난 2020년 10월 설정된 후 37% 수준의 누적수익률을 이어가고 있다.



하지만 일각에선 우량 임차인과 투자 매력도가 높은 자산을 앞세워 성장가도를 달려온 이들 펀드의 성과가 한 풀 꺾이게 될 것이란 전망을 내놓고 있다. 미 연준(Fed)의 금리인상 여파로 미국의 경기침체가 본격화되면 상업용 부동산 시장이 직격탄을 맞게 될 것으로 점쳐지고 있어서다. 실제로 국제신용평가사인 무디스는 올해 1분기 미국 상업용 부동산 가격이 전 분기 대비 0.76% 하락했다는 분석을 내놓았다. 미국 상업용 부동산 가격이 전 분기 보다 떨어진 건 2011년 2분기 이후 처음이다.


최근 미래에셋맵스 펀드의 수익률이 주춤한 것도 이와 무관치 않다는 해석이다. 미래에셋맵스 9-2호의 최근 1년 수익률은 마이너스(-) 5.55%로 저조한 편이다. 6개월 기준으로 보면 -12.63%로 부진이 두드러진다. 3개월과 1개월 수익률은 각각 1.33%, -0.94%를 기록 중이다.


나머지 두 개 펀드들의 사정도 크게 다르지 않다. 미래에셋맵스 11호의 1년 수익률은 -0.68%를 보이고 있다. 비록 6개월(2.84%)과 3개월(4.45%) 사이엔 선방했지만 최근 1개월 사이에 다시 마이너스(-0.91%)로 돌아선 상태다. 미래에셋맵스 16호는 ▲1년 2.76% ▲6개월 -4.03% ▲3개월 -2.59% ▲1개월 -0.89%의 흐름을 이어가고 있다.


미래에셋자산운용 관계자는 "기준금리의 지속적인 상승 영향으로 전반적인 미국 상업용 부동산 시장의 가치하락은 이어지고 있으나, 당사 자산들은 자산의 연식, 안정적인 임대차 구조를 바탕으로 추가적인 가치하락은 제한적으로 예상된다"며 "추후 만기에 맞춰 일부 자산의 매각을 추진 중에 있고 리파이낸싱(자금 재조달) 또한 함께 검토할 예정"이라고 말했다.

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