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부동산금융 중심 사업구조 '부메랑'
한경석 기자
2022.12.21 09:35:13
②부동산PF 수익 의존도 높아…시장침체 여파 우발채무 증가
이 기사는 2022년 12월 20일 13시 09분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
레고랜드 사태가 촉발한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 위기는 다올금융그룹에게 설립 이후 가장 큰 위기다. 유동성 확보가 절실해 자회사 다올타일랜드와 다올인베스트먼트 매각에 나섰고 구조조정도 발표했다. 다올금융에 위기가 찾아온 것은 부동산금융을 주력 사업으로 내세운 영향이 컸다. 그 중심엔 이병철 다올금융그룹 회장이 있다. 팍스넷뉴스는 이병철 회장이 다올투자증권의 최대주주에 오르기까지의 과정과 부동산금융 중심의 사업구조, 최근 위기 극복을 위한 자회사 매각과 구조조정에 대해 분석한다. [편집자주]
서울 여의도 다올투자증권 본사 전경. 다올투자증권 제공

[딜사이트 한경석 기자] 다올투자증권이 최근 레고랜드발(發) 단기자금 시장 경색과 맞물려 위기에 직면한 것은 자기자본에 이르는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 수준이 부메랑이 될 우려가 커지고 있어서다.


20일 금융감독원 전자공시에 따르면 다올투자증권의 올 3분기 연결 기준 매출은 6874억원으로 전년 같은 기간보다 295% 증가했다. 반면 영업이익과 순이익은 130억원, 208억원으로 지난해 같은 기간보다 23%, 28% 각각 감소했다. 1~3분기 누적 순이익은 1164억원으로 전년 동기 대비 4% 줄었다.


순이익에서 가장 큰 비중을 차지한 부문은 인수주선이다. 올해 3분기 누적 기준 747억원의 순이익을 냈다. 전년 동기(약 617억원)보다 21%가량 늘어난 수치로 부동산PF 사업 연관 이익이 대부분이다. 누적 순영업수익으로 보면 올 3분기 부동산PF 중심으로 거둔 투자은행(IB) 부문 2316억원으로 전체 순영업수익의 77% 비중을 차지한다.


◆최근 4년 우발채무 지속 증가

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올 3분기까진 투자은행(IB) 부문 경쟁력을 바탕으로 양호한 사업 안정성을 나타냈다. 하지만 부동산 금융에 특화한 다올투자증권의 수익구조 특성과 증권업황의 부진까지 겹친 상황은 앞으로 부담이 될 것이라는 분석이다. 기업 분석가들은 다올투자증권의 수익구조상 부동산PF 금융주선·자문 및 채무보증 관련 수익에 대한 의존도가 높은 점을 지적했다. 여기에 "PF시장 위축에 따른 수수료 감소와 유동화증권 발행 금리 상승에 따른 마진 축소 등이 실적의 하방 압력을 키울 것"이라는 전망이다. 


특히 부동산 PF 관련 약정 때문에 2018년부터 매년 우발채무가 늘어나는 부분에 주목했다. 우발채무는 당장은 아니어도 언제든 빚으로 돌아올 수 있는 계정이다. 다올투자증권의 지난 4년간(2018~2021년) 우발채무는 1669억원→3163억원→5006억원→7326억원으로 매년 불어났다. 

다올투자증권의 최근 5년간 우발채무 추이. 한국기업평가 제공

올해 우발채무 규모 역시 3분기 누적 기준 6578억원(자기자본 대비 94.7%)으로 이미 자기자본 수준에 육박하고 있다. 이 중 부동산PF 관련 약정(PF우발채무)이 5541억원(자기자본 대비 79.7%)에 달해 높은 비중을 차지한다.


◆"PF 우발채무 관련 재무 부담 모니터링 필요"


한국기업평가는 "PF우발채무는 전액 신용 공여형이며 변제 순위상 중·후순위 약정 비중이 90%를 웃돌고 브릿지론 비중이 30% 내외로 구성돼 질적 위험도 높은 수준"이라고 분석했다. 이어 "PF 우발채무 관련 재무부담 수준을 지켜볼 필요 있다"고 지적했다.


브릿지론은 본 PF 대비 위험이 크고 그만큼 수익성도 상당하다는 특징을 지닌다. 한국은행은 최근 '금융·경제 이슈분석' 보고서를 통해 브릿지론의 위험성을 경고하기도 했다. 한은은 "향후 부동산 경기가 경착륙할 경우 PF 브릿지론 등 취약 부문을 중심으로 PF 부실화 우려가 증대된다"고 말했다. 


다올금융그룹측도 "부동산PF 시장 악화에 따라 신규 딜에 어려움을 겪고 있는 상황"이라고 털어놨다. 이러한 상황이 3분기 실적에 반영되진 않았다. 다올금융은 유동성 위기를 인지하고 선제적으로 자회사 매각에 나섰다. 지난달 비상장 태국법인 다올타일랜드를 1000억원대에, 이달 들어 코스닥 상장사 다올인베스트먼트를 2000억원대에 매각하기로 했다. 


금융투자업계에선 '다올'이라는 이름이 곧 이병철 회장이라고 평가한다. 이 회장이 2004년 세운 부동산신탁회사 '다올부동산신탁(현 하나자산신탁), 2006년 설립한 부동산전문 자산운용사 '다올자산운용(현 하나대체투자자산운용)'에서부터 다올투자증권에 이르기까지 부동산 중심의 사업 색채는 기업의 현주소와 관련성이 깊다. 자신만의 색깔을 입혀 승승장구했던 이 회장과 다올의 성장 가도는 부동산PF발(發) 자금 경색의 변수 앞에서 위기에 직면했다.


나이스신용평가는 다올투자증권에 대한 분석 보고서에서 "위탁매매 부문 회복이 지연되고 부동산 경기 저하로 고위험 PF사업장을 중심으로 우발채무가 늘어남에 따라 재무건전성 저하 위험이 높아질 것"이라고 분석했다. 이어 "브릿지론 비중은 25%를 상회하는 가운데 담보대출비율(LTV)이 높은 사업장의 비중도 35%를 웃도는 등 위험도가 높은 사업장의 비중이 확대된다"고 지적했다.

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