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제이알글로벌리츠, '탑3' 배당률 자신감
범찬희 기자
2022.12.05 08:00:22
레버리지 전략으로 유증 주주가치 훼손 우려 희석
이 기사는 2022년 11월 30일 08시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.

[딜사이트 범찬희 기자] 제이알글로벌리츠가 리츠업계 상위 수준인 연 7% 중반대의 배당률을 이어갈 것으로 전망된다. 올해 레버리지 전략과 함께 신규 자금조달로 미국 뉴욕 소재의 오피스 자산을 편입하게 되면서다.

29일 금융투자업계 따르면 제이알글로벌리츠는 다음달 종료될 7기 회계년도(2022년 7월~ 2022년 12월)에 예년 수준의 배당을 실시한 예정이다. 제이알글로벌리츠의 AMC(자산관리회사)를 맡고 있는 제이알투자운용 관계자는 "현재 시점에서 주당 190원의 배당금을 지급하는 데 큰 무리가 없어 7.6%의 배당률(공모가 기준)을 투자자들에게 돌려줄 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.


반기(6월·12월) 배당을 실시하고 있는 제이알글로벌리츠는 상장 후 초과배당 기조를 이어오고 있다. 지난 2020년 8월 상장 후 이뤄진 4번의 결산 가운데 초과배당이 이뤄지지 않은 건 한 번 뿐이다. 상장 후 첫 회계년도인 3기(2020년 8월~2020년 12월) 당시에 IPO(기업공개) 과정에서 제시한 주당 153원(배당률 7.35%)을 지급했다.


이듬해부터 제이알글로벌리츠는 IM(투자설명서)에 기재된 배당금 보다 많은 금액을 배당으로 책정했다. 4기(2020년 1월~ 2021년 6월)와 5기(2021년 7월~ 2021년 12월)때 주당 배당금을 174원에서 190억원으로 상향했다. 6기(2022년 1월~ 2022년 6기)때도 177원에서 190원으로 조정했다. 이처럼 3회 연속으로 7.6%의 배당률을 기록한 가운데 올해 하반기에도 동일한 규모의 배당이 이뤄질 전망이다. 7.6%의 배당률은 매각차익과 같은 특별배당을 제외하고 봤을 때 업계 '탑3'에 해당하는 수치다.


제이알글로벌리츠의 주당 배당금 추이.(단위:원)

올해 중순 무렵만 해도 시장에서는 제이알글로벌리츠의 배당률이 하락할 것으로 보는 시각이 적지 않았다. 지난 7월, 제이알글로벌리츠가 1377억원 규모의 유상증자를 실시하면서 주주가치가 훼손될 것이란 우려가 번졌다. 총 발행 주식수가 늘면서 주당 배당금이 줄어들 수 밖에 없다는 이유에서다.

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하지만 제이알글로벌리츠는 신규 편입 자산을 통한 임대료 수입 증가로 주주가치 희석 효과를 상쇄했다. 유증으로 조달한 자금은 지난 2월, 미국 뉴욕 소재 498 세븐스 에비뉴(498 Seventh Avenue) 인수 밑천으로 사용됐다. 1377억원 가운데 1200억원이 498 세븐스 에비뉴 인수를 위해 일으킨 대출 차환에 쓰였다.


나머지 177억원은 예비비 목적으로 현금 보유하고 있다. 다만 임대 수입이 안정화 되기까지는 1~2년의 시간이 소요되는 만큼 7기때 498 세븐스 에비뉴를 통해 어느 정도의 임대료 수입 증대 효과를 볼지는 확실시 되지 않고 있다. 미국 최대 보건의료노동조합인 SEIU를 주요 임차인(60.5%)으로 두고 있는 498 세븐스 에비뉴는 구조상 자(子)리츠인 제이알제28호리츠에 편입돼 있다. 이와 함께 제이알제26호리츠로 벨기에 브뤼셀에 소재한 오피스(Finance Tower Complex)도 기초자산으로 두고 있다.


아울러 타인자본을 활용한 레버리지 효과도 제이알글로벌리츠가 최상위급 배당률을 이어갈 것이란 기대감을 낳는 대목이다. 제이알글로벌리츠는 498 세븐스 에비뉴 인수를 위해 유증에 앞서 지난해 10월, 4.3% 금리로 회사채를 발행해 700억원을 조달했다. 회사채 금리가 498 세븐스 에비뉴 인수로 발생될 수익률(약 7%) 보다 낮은 만큼 제이알글로벌리츠의 배당여력이 증가할 것으로 예상된다.


제이알투자운용 관계자는 "아직 7기 회계연도의 반기가 남아 있어 확답을 할 수는 없지만, 뉴욕 오피스 신규 자산 편입으로 투자자들께 예년 수준의 배당률을 지급할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.  

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