서수원 현장은 수원역 서부에 위치한 SK케미칼 공장 부지를 개발하는 사업이다. SK건설은 시행법인 서수원개발 설립 당시(2005년) 전체 지분 중 19.9%를 출자해 현재까지 4대 주주에 자리하고 있다. 동시에 SK건설은 서수원개발이 받은 차입금에 대해 연대보증을 제공했다. 수익권증서 담보를 제공받은 것을 감안하면 시공뿐만 아니라 개발 이후의 투자수익까지 노린 투자개발사업으로 분류할 수 있다. 

서수원개발이 실제 시설 분양에 돌입하기까지는 지난한 세월이 소요됐다. 서수원개발은 지난 2006년 해당 부지 11만2397㎡에 쇼핑몰을 개발하는 지구단위개발계획안을 수립해 시에 제안했다. 다만 주민 반대 등에 부딪혀 삽을 뜨지 못한 채 시간만 흘렀다. 설립 당시부터 감안하면 처음 분양을 시작한 2017년까지 12년이 걸린 셈이다.

◆장기 미착공으로 지급보증액·금융비용↑

사업 지연은 서수원개발의 재무상태를 불안정한 구조로 만들었다. 당초 서수원개발의 장기차입금 대 단기차입금 비중은 13:1로 양호했다. 하지만 2012년 이후 서수원개발은 만기가 1년 이내에 불과한 단기차입금을 1000억원 이상 조달하기 시작했다. 이 같은 차입 구조는 분양 막바지에 다다른 2019년까지 지속됐다. 차입금 규모는 사업 개시년도인 2005년 705억원에서 2017년 1800억원까지 불어났다.

이중 대부분은 SK건설의 연대보증을 토대로 발행한 자산담보부기업어음(ABCP)과 전자단기사채(ABSTB)였다. 실제로 2012년부터 분양 시작연도인 2017년까지 서수원개발의 단기차입금과 SK건설이 제공한 PF보증의 금액은 완전히 일치한다. 서수원개발의 사업이 지연되고 부실로 이어졌을 경우 SK건설에도 커다란 상흔을 남길 수 있었다는 의미다.

SK건설 측에서도 이 사정을 모르지 않았다. SK건설은 서수원개발 설립을 전후한 2005년부터 출자금을 시장성 없는 지급보증으로 분류했다. 서수원개발에 대한 지급보증액은 2005년 975억원, 2006년 911억원, 2007년 992억원 등으로 오르내렸다. 

이후에도 사업에 전혀 진척이 없자 SK건설은 2008년부터 2011년까지 지급보증액을 세부 현장명칭 표기 없이 여타 보증액과 묶어 공시하는 치밀함(?)을 보였다. 불투명하게 공개하던 해당 금액은 2018년 1800억원대로 치솟았다. 다만 분양대금이 본격적으로 유입되기 시작한 2019년에는 370억원 감소한 1430억원을 기록했다.

차입금 증가와 비례해 서수원개발이 SK건설에 약정한 수익권담보제공액의 규모도 늘어갔다. 수익권담보제공액은 2005년 750억원에서 2006년 1105억원으로 증가한 뒤 2015년 2041억원, 2018년 2340억원을 기록했다. 수익권담보제공액이란 향후 발생할 수익에 대한 권리를 채권자 또는 연대보증자에 제공하는 담보보증 형태다. SK건설의 담보제공액은 3순위에 불과하지만 아이러니하게도 여타 채권자 중 가장 큰 비중을 차지했다.

이자비용도 쌓여만 갔다. 사업 개시년도인 2005년 5억원을 기록한 이후 연평균 약 56억원의 이자비용이 발생했다. 2019년까지 이자비용으로만 총 833억원을 지급했다. 

◆올해 1월 준공 후 분양대금 39% 유입

서수원개발사업은 2016년부터 숨통을 틔우기 시작했다. 부지는 수차례의 계획 변경을 거쳐 지하 4층~지상 6층 규모의 ‘SK V1모터스’를 건설하는 것으로 확정했다. 2017년 착공과 동시에 분양을 시작했다. 분양 대상은 ▲130개 매매상사 ▲8735대의 자동차 전시장 ▲상품화시설 ▲수입차 전시장 ▲상업시설 ▲업무시설 등 19만9379㎡ 규모다.

SK V1 모터스는 분양을 거의 완료한 상태다. 올해 1월 준공 후 5개월이 지났고 이미 입주한 업체들도 상당했다. 현재 중고차 매매상 사무소가 자리한 2층부터 6층까지 비어있는 매장은 열 개 남짓에 불과했다.

SK V1 모터스 관계자는 “현재 중고차 매매상과 임대상가는 100% 가깝게 분양을 마무리한 상태”라며 “임대상가는 분양을 끝냈지만 임대를 확정하지 못해 공실로 남아있는 것”이라고 말했다.

다만 SK V1 모터스 분양이 준공 이후 5개월이 지나서야 끝났기 때문에 분양대금이 모두 입금되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다. 서수원개발이 2017년 추정한 전체 분양대금은 3061억원이다. 이중 실제로 유입된 분양대금은 2018년 207억원, 2019년 980억 등 총 1188억원이다. 이를 제외한 잔액 1873억원은 올해 중 유입될 예정이다.

SK건설이 받아야할 공사비는 총 1442억원이다. 서수원개발은 2018년 384억원, 2019년 1014억원 등 1398억원을 SK건설에 지급했다. 지난 1월 준공을 완료한 만큼, 잔여 공사비 44억원도 받았을 가능성이 높다. 

다만 SK건설은 서수원개발로부터 추가로 받아야 할 미지급금이 1502억원에 달한다. 이중 35억원을 투자부동산으로 대물변제했기 때문에 실제 받을 돈은 1468억원이다. 

건설업계 관계자는 “일단 전체 물건 중 60% 이상이 분양에 성공했다는 점에서 손익분기점은 넘은 상황”이라며 “금융비용, 인건비 등 추가 비용이 발생했더라도 가장 마지막에 이뤄지는 상가 분양까지 마무리된 시점에서 사업은 정상궤도에 든 것으로 보인다”고 평가했다.