[딜사이트 김정은 기자] 우리자산신탁이 첫 삽도 뜨지 못한 책임준공형 토지신탁 사업장인 '부산 온천공원 민간공원 특례사업'의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 떠안게 됐다.

해당 사업장은 책임준공형 구조로, 시행을 맡은 시공사가 법정관리에 들어가며 준공 기한을 지키지 못하자 이후 책임준공의무를 부담한 우리자산신탁이 PF대출금 대위변제에 나섰다. 이로 인해 사업 정상화 시점까지 투입된 신탁계정대가 묶이게 되면서 단기간 내 회수는 쉽지 않을 전망이다.

21일 업계에 따르면 우리자산신탁은 해당 사업 정상화를 위해 총 515억원 규모의 신탁계정대를 투입했다. 이 가운데 대부분은 만기가 도래한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 대신 상환하는 데 쓰였다.

해당 사업은 부산광역시 동래구 온천동 산201-1번지 일원에서 추진된 민간공원 특례사업이다. 총 사업면적은 12만㎡로, 이 중 10만6000㎡는 공원으로 조성되고 나머지 부지에는 지하 5층~지상 26층 규모의 공동주택 360가구와 근린생활시설이 들어설 계획이었다.

시공은 부산지역 건설사 동부토건이 맡았으며, 시행은 온천공원개발이 담당했다. 동부토건은 온천공원개발 지분 26.5%를 보유하고 있다. 신탁은 우리자산신탁이 맡았고, 해당 사업은 책임준공확약형 관리형 토지신탁 방식으로 추진됐다. 

책임준공형 신탁 사업은 시공사가 정해진 기한 내 준공을 약속하고 이를 이행하지 못할 경우 신탁사가 채무를 부담하는 형태다. 시공사의 책임준공 기한은 2024년 8월, 신탁사는 같은 해 11월로 설정됐다.

당초 이 사업은 2020년 6월 실시계획인가를 받은 뒤 착공에 들어가 2024년 12월 준공을 목표로 추진됐다. 그러나 건설원가 급등과 분양시장 침체 등 대외 변수로 일정이 지연되면서 공사가 이뤄지지 않고 있다.

문제는 사업이 착공조차 하지 못한 채 지난해 PF 대출금 상환 시기가 도래했지만 이를 갚을 여력이 없었다는 점이다. 시행사 온천공원개발은 사업비 조달을 위해 메리츠캐피탈 등 대주단으로부터 약 543억원의 PF 대출을 일으켰다. 그러나 사업 지연으로 분양이 이뤄지지 않으면서 수익 창출이 불가능해졌고 대출은 수 차례 연장을 거듭하다 지난해 3월 만기를 맞았다. 

결국 시행사와 시공사 모두 재무 여력이 악화된 상황에서 PF 대출금 상환을 하지 못했다. 책임준공형 구조상 시공사가 준공 의무를 이행하지 못할 경우 신탁사가 채무를 인수해야 하는 만큼 우리자산신탁이 동부토건을 대신해 부담을 떠안게 됐다. 우리자산신탁은 책임준공확약에 따라 PF 대출금 중 506억원을 대주단에 대위변제했다.

이후 사업 여건은 더욱 악화됐다. 시공사였던 동부토건이 올해 3월 법정관리에 들어가면서 정상적인 사업 추진이 사실상 어려워졌고 시행사와 시공사가 동일한 이해관계로 얽혀 있었다는 점도 사업 정상화의 걸림돌로 작용했다. 여기에 분양 환경 부진까지 겹치며 사업이 장기간 표류하는 상황에 놓였다.

특히 우리자산신탁은 PF 대출금 대위변제로 재무 부담을 떠안았는데, 사업 지연 시 자금 회수 시점도 불투명하는 리스크도 감수해야 한다. 책준형 사업장은 변제 순위가 후순위인 경우가 많아 회수까지 시간이 걸리고 사업이 장기 표류할 경우 기투입한 신탁계정대의 일부 손실 가능성도 있다.

이에 대해 우리자산신탁 관계자는 "부산 온천공원 특례사업은 부산시와 추가로 협의해야 할 사안이 남아 있고, 민감한 부분이 많아 구체적인 답변이 어렵다"고 말했다.