[딜사이트 권재윤 기자] LF의 실적이 부동산 금융 자회사 코람코자산신탁의 성과에 따라 크게 출렁이고 있다. 주력인 패션 부문의 성장 정체를 보완하고 사업 포트폴리오를 다각화하기 위해 코람코자산신탁을 인수했지만, 패션 업황 부진이 장기화된 데다 부동산·리츠 시장마저 침체 국면에 접어듦에 따라 코람코 실적이 등락하고 있기 때문이다. 

LF는 2019년 초 1898억원을 투입해 코람코자산신탁 지분 50.74%를 인수하고 자회사로 편입하며 부동산 금융업에 본격 진출했다. 이 과정에서 코람코자산신탁이 지분 100%를 보유한 코람코자산운용까지 함께 품었다. 이후 LF는 주식을 추가 확보해 2025년 3분기 말 기준 코람코자산신탁 지분율을 67.08%까지 끌어올렸다.

LF가 코람코자산신탁을 인수한 배경에는 사업 포트폴리오 다각화와 안정적인 수익원 확보라는 전략적 판단이 깔려 있었다. 패션 중심의 사업 구조에서 벗어나 부동산 금융을 신성장 축으로 키우고 신탁·리츠·자산운용 등 수수료 기반의 비교적 안정적인 수익 모델을 확보하겠다는 구상이었다.

실제로 코람코자산신탁은 코로나19 기간 동안 부동산 금융 및 리츠 시장 호황에 힘입어 LF의 알짜 자회사로 부상했다. 이 기간 코람코자산신탁의 영업이익은 ▲2019년 108억원 ▲2020년 409억원 ▲2021년 759억원 ▲2022년 1041억원으로 뚜렷한 증가세를 보였다. 

하지만 2023년 코람코자산신탁은 창사 이래 처음으로 적자를 기록했다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려에 따른 대손충당금 적립과 리츠·딜 감소로 수수료 수익이 줄어들며 40억원의 영업손실을 냈다.

이러한 코람코자산신탁의 실적 변동성은 LF 영업이익 흐름을 좌우하는 요인으로 작용하고 있다. 수수료 기반의 고마진 구조를 가진 코람코자산신탁 특성상 LF 영업이익에 기여하는 부분이 상대적으로 크기 때문이다. 

실제로 LF 연결 영업이익은 2020년 771억원에서 2021년 1589억원으로 약 2배 성장한 뒤 2022년 1852억원까지 늘었지만, 2023년에는 코람코 실적 부진과 맞물려 574억원으로 크게 감소했다. 특히 2024년의 경우 코람코자산신탁의 영업이익 582억원으로  LF의 영업이익(1261억원)의 절반에 육박했다.

부동산 금융 부문의 존재감은 지난해 3분기에도 드러났다. 코람코자산신탁은 전년 리츠 자산 매각에 따른 일회성 이익이 사라지며 실적이 둔화됐고, 이에 LF의 연결 매출은 3986억원으로 전년 동기 대비 17.1% 줄었다. 같은 기간 영업이익은 161억원으로 70.1% 감소했다. 

결과적으로 LF의 사업 다각화 전략은 패션 업황 부진이 장기화되면서 부동산 금융 부문에 대한 의존도를 높이는 결과로 이어졌다는 평가다. 특히 여전히 패션 부문의 매출(2025년 3분기 기준)이 전체의 86.5%를 차지하고 있지만 매출 규모가 줄고 영업이익률도 한 자릿수에 머물며 규모 대비 이익 기여도가 제한적이라는 분석이다. 지난해 3분기 LF 패션 부문의 매출액은 2856억원으로 전년 동기(2982억원) 대비 4.2% 감소했다.

LF 관계자는 "사업 다각화 전략은 2014년 LG패션에서 LF로 사명을 변경하며 의·식·주 전반을 아우르는 라이프스타일 기업으로 도약하겠다는 방향에서 출발했다"며 "부동산 금융 부문은 사업 규모가 큰 만큼 실적에 미치는 영향이 적지 않은 게 사실"이라고 말했다. 

이어 그는 "그렇다고 패션 부문에 대한 투자와 역량 강화를 소홀히 하는 것은 아니다"라며 "패션 사업은 경기 민감도가 높고 사이클이 짧은 반면, 부동산 금융 부문은 보다 긴 사이클로 움직이는 특성이 있어 두 사업이 서로의 리스크를 완화하는 구조를 염두에 둔 전략"이라고 설명했다.