[딜사이트 박성준 기자] 부동산 개발업체 연합와이앤제이가 서울 서대문구 홍은동 스위스그랜드호텔 부지 개발에 본격 시동을 걸었다. 수년간 매각과 개발 논의가 반복되며 시장에서 표류해온 호텔 자산이 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립과 브리지론 조달을 계기로 사실상 개발 국면으로 전환되는 모습이다.

19일 부동산업계에 따르면 홍제353피에프브이는 이달 4일 유동화회사(SPC)와 1500억원 규모의 브리지론 약정을 체결했다. 해당 자금은 스위스그랜드호텔 부지 매입과 초기 사업비로 사용된다. 대출 약정 만기는 2027년 6월4일이다.

이번 자금 조달은 전체 토지 매입대금 가운데 계약금 및 초기 진입 자금 성격이 강하다는 평가다. 업계에서는 스위스그랜드호텔 부지 가격을 최소 5000억원 수준으로 보고 있다. 이에 비춰보면 1500억원 규모의 브리지론은 본격적인 매입을 위한 첫 단계다.

스위스그랜드호텔 부지에 대해서는 최근 기존에 설정돼 있던 담보권과 근저당권이 일제히 말소된 것으로 확인됐다. 홍은동 201-1번지를 비롯해 관련 필지 전반과 호텔 건물에 걸려 있던 담보가 모두 해지되며 부지의 권리관계가 정리된 상태다.

특히 이들 담보 말소가 이뤄진 시점은 홍제353피에프브이가 케이그레이스와 브리지론 약정을 체결하고 자금 인출이 이뤄진 날과 맞물린다. 기존 호텔 운영 과정에서 쌓였던 금융 담보를 정리한 뒤 PF 개발을 위한 새 구조로 전환하는 수순으로 읽힌다.

스위스그랜드호텔은 1988년 개관 이후 서대문구 일대의 대표적인 호텔로 자리 잡아 왔다. 한때 그랜드힐튼 브랜드로 운영되며 상징성을 지녔지만, 시설 노후화와 호텔 시장 환경 변화와 코로나19 이후 수익성 저하 등이 겹치며 자산 활용 방식 전환 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다.

이에 호텔 운영사인 동원아이엔씨는 과거 서울시에 민간공공협력형 상생주택사업을 신청하며 개발 가능성을 타진한 바 있다. 당시 시장에 알려진 사업 계획은 3만9101㎡ 규모의 부지에 지하 5층~지상 34층, 9개 동 규모의 공동주택 1358가구를 조성하는 안이었다. 다만 사업성, 인허가, 시장 여건 등의 문제로 논의는 진전을 보지 못했고, 이후 부지는 매각 대상으로 전환됐다. 그러나 매각 역시 순탄치 않았다.

스위스그랜드호텔 부지는 이우영 동원아이엔씨 회장 일가 소유 자산으로 과거부터 시장의 관심이 높았다. 특히 2021년 전후로 외국계 투자사와의 매각 협상설이 돌았고, 4000억~5000억원대 가격 논의와 함께 다양한 원매자가 관심을 보였다는 이야기가 나왔다. 다만 매각은 번번이 무산되면서 호텔은 장기간 시장에 남아 있었다.

이 같은 상황에서 연합와이앤제이가 개발 전면에 등장했다. 연합와이앤제이는 단순 매입이 아닌 PFV를 통한 개발 구조를 선택했다. 홍제353피에프브이는 이러한 목적 아래 설립된 법인이다. 공식적인 지분 구조는 공개되지 않았지만 이사진과 주주 구성에서는 연합와이앤제이의 핵심 인력이 모두 들어가 있다. 홍제353피에프브이의 사내이사는 염동원 대표로 그는 연합와이앤제이 대표를 겸하고 있다. 기타비상무이사로는 현쥬니와 진경선 씨가 이름을 올렸으며, 진경선 씨는 연합와이앤제이 지분 25%를 보유한 주요 주주로 알려져 있다.

감사는 이재범 씨가 맡고 있다. 업계에서는 이를 두고 사실상 연합와이앤제이가 스위스그랜드호텔 부지 개발을 위해 전담 PFV를 세운 것으로 보고 있다. 기타비상무이사로 연예인 출신 현쥬니가 참여한 점도 눈길을 끈다.

연합와이앤제이는 과거 세운5구역 재개발사업을 주도한 바 있다. 2019년 이지스자산운용과 교보자산신탁 등과 함께 세운5구역PFV를 설립해 사업을 추진했고, 2021년까지 최대주주로 주관사 역할을 수행했다. 이후 2022년 이지스자산운용에 사업권을 매각하며 엑시트했다.

연합와이앤제이는 기존 호텔 건물을 철거한 뒤 대규모 공동주택 단지를 조성할 계획이며, 2027년 6월 착공을 목표로 하고 있다. 현재 부지는 2종 일반주거지역으로 분류돼 있어, 토지 매입 이후에도 용도 변경과 도시계획 심의, 각종 인허가 절차를 거쳐야 한다. 업계 관계자는 "2021년에도 이 부지가 매물로 나왔지만 인허가 불확실성과 자금 부담이 발목을 잡았다"며 "이번에도 토지 확보 이후가 진짜 시험대가 될 것"이라고 말했다.