[딜사이트 박성준 기자] 국내 상업용 부동산 시장의 중요한 섹터인 오피스와 물류센터에 대한 내년 전망이 엇갈린다. 서울 오피스는 임대 수요 둔화 속에 공실이 증가하는 반면, 물류센터는 공급 과잉 구간을 지나 조정과 회복 흐름으로 전환되고 있다는 분석이다.

2일 알스퀘어 리서치센터가 발표한 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석'에 따르면 서울 오피스 공실률은 중기적으로 약 6.5%포인트 상승 가능성이 제기됐다. 특히 신규 공급이 집중된 CBD(중심업무지구)의 경우 기존 임대 조건을 유지할 때 단기적으로 공실률이 두 자릿수까지 확대될 수 있다는 전망도 제기됐다.

2025년부터 2031년까지 예상된 오피스 공급은 230만평 규모이며, 이 가운데 CBD에만 90만평 이상이 몰려 있다. 이는 과거 2009~2014년 공급 사이클과 유사한 수준이지만, 이번에는 공급보다 수요 감소가 먼저 나타난 점에서 차이가 있다. 신규 공급이 많지 않은 상황에서도 공실이 늘어난 것은 향후 오피스 시장의 수요 회복이 어려울 것을 시사한다.

보고서는 오피스 수요 둔화 원인으로 임차인의 비용 절감 이동 패턴 변화를 지목했다. 2015~2023년에는 공유오피스를 경유해 CBD·강남·여의도로 진입하는 상급지 진입 흐름이 두드러졌지만, 2024년 이후에는 핵심업무지구에서 서울 기타 지역이나 수도권 외곽으로 이전하는 '다운그레이드' 사례가 증가하고 있다. 강남과 성수, 마곡의 중심성은 강화된 반면, 노후빌딩 비중이 높은 CBD는 통근 인구 이동과 함께 매력도가 약화된 상태다.

반면 물류센터 시장은 정반대 흐름을 보이고 있다. 2024년 신규 공급이 120만평에 달했음에도 전국 공실률이 악화하지 않은 점은 시장 수요가 유지되고 있음을 보여주는 신호로 분석된다.

더 근본적인 변화는 공급 감소다. 수도권 기준 2025~2027년 예상 신규 공급량은 연평균 37만평, 즉 올해의 3분의 1 수준이다. 이 흐름이 지속될 경우 상온 물류센터 공실률은 2026년 약 12%, 2027년 약 9%, 저온 물류센터 공실률은 2027년경 약 27% 수준까지 개선될 수 있다는 전망이 제시됐다.

시장 방향성 역시 바뀌었다. 배송 패턴과 자동화 확산으로 운영 효율이 약 2배 증가하면서 임대료보다 교통비가 비용 구조의 핵심 변수가 됐다. 알스퀘어의 교통비 기반 분석 결과에서는 성남·용인·화성·광주 등 경기 남부가 전국 수요를 감당할 광역 물류 최적 입지로 도출됐다.

투자시장에서는 변곡점의 방향성이 대비된다. 오피스는 수요 둔화가 임대료 기대치를 낮추는 반면, 물류센터는 금리 인하 기조와 함께 캡레이트 상승세가 둔화되며 일부 거래가 재개되는 분위기가 관측되고 있다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "부동산 시장은 전반적으로 과거 대비 안정성과 수익성이 낮아졌지만, 이는 건전한 시장 성숙 과정의 일환"이라며 "단기 가격 전망에 휘둘리지 말고 수요 구조와 입지 경쟁력 기반의 장기 전략을 세워야 할 시기"라고 말했다.