하지만 물류시장에서 임대비용이 아닌 교통비용을 입지조건의 우선순위로 둔다면 기업에게 충분히 매력있는 조건의 물류센터 공급이 가능하다는 주장이 나왔다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 10일 딜사이트와의 인터뷰에서 "물류시장 입지는 앞으로 '교통비용'이 결정할 것"이라며 "물류 자동화로 처리 가능 물량이 증가하면 기업은 교통비용을 줄여야 하는데 향후 대형 물류단지는 이런 이점이 있는 경기도 안산, 안양, 성남, 하남시 등을 중심으로 개발될 것"이라고 내다봤다.

류 센터장은 이지스자산운용, 세빌스코리아 등을 거친 부동산 리서치 전문가다. 이지스자산운용 재직 당시 대신증권과 미국 대표 주택가격 지수인 '케이스-쉴러(Case-Shiller)' 모형을 적용해 서울 오피스 빌딩 평균 가격 변화를 벤치마크하는 '이지스-대신 서울오피스 매매 지수'를 개발하기도 했다.

류 센터장이 물류센터 입지를 결정할 핵심 요인으로 교통비용을 꼽는 이유는 기술 발전 때문이다. 그는 "기술 발전으로 배송, 보관, 포장, 재고관리 등을 위한 물류 공간이 감소할 것"이라며 대표적인 사례로 아마존과 쿠팡, CJ대한통운 등을 제시했다.

글로벌 '물류 공룡' 아마존은 최근 상품을 식별∙선택∙처리할 수 있는 물류창고용 로봇팔 '스패로우'를 공개했다. 이 로봇은 아마존 물류창고 직원 수십만명이 하던 일을 대체할 수 있다. 아마존은 스패로우뿐 아니라 드론과 결제 예측 배송 시스템, 자율형 카트 시스템 등 물류시장의 기술화를 상당 부분 진행했다.

국내에서도 노동집약적인 물류산업의 변화가 빠르게 진행 중이다. 쿠팡은 전국 물류거점에 인공지능(AI)과 로봇 기술을 적용해 효율성을 높이고 있다. CJ대한통운, LG CNS, 두산로지스틱스 등도 자동 물류 시스템을 통해 기술집약적 물류 사업을 추진하고 있다.

물류센터를 자동화하면 단일면적에서 처리할 수 있는 물량은 더 많아진다. 류 센터장은 "100개의 물량을 처리하는데 그동안 1000㎡가 필요했다면 이제 같은 면적에서 200개의 물량을 처리할 수 있다"며 "물류센터 입지를 결정하는 전통적인 요인들도 바뀔 수밖에 없다"고 지적했다.

과거 물류센터는 핵심 입지조건으로 지리적인 위치와 시설에 초점을 맞췄다. 임대료가 높더라도 운송 비용이 낮고, 보관 상품이 쉽게 훼손되지 않아야 했다. 이런 점들을 종합적으로 고려한 입지에 물류센터가 주로 들어섰다.

하지만 기술 발전으로 처리 물량이 증가하면 운송비용의 비중이 임대비용보다 커지게 된다. 류 센터장은 "기업 입장에선 임대비용이 다소 늘어도 교통비용을 줄일 수 있는 지역을 찾을 가능성이 크다"며 "자동화 기술이 발전할수록 교통비용이 저렴한 지역에 대한 선호 현상이 나타나면서 이 지역의 임대료도 상승할 것"이라고 전망했다.

류 센터장이 교통비용의 중요성을 강조하며 새로운 물류 요충지로 지목한 곳은 경기도 안산과 안양, 성남, 하남시 등이다. 그는 "해당 지역은 현재 물류센터 공급 물량이 많지 않고 교통비용이 상대적으로 저렴한 수준이라 물류센터 입지에 유리한 조건을 갖추고 있다"며 "이 지역에 향후 대형 물류단지가 들어설 가능성이 있다"고 분석했다.

부산도 대형 물류단지 개발 가능성이 큰 것으로 봤다. 그는 "부산 지역도 수출입 및 어획으로 대량의 물동량을 확보하고 있으나 건축 연한이 오래됐고 예정된 공급량도 많지 않아 대형 물류단지 개발이 예상된다"고 말했다.

류 센터장은 자율주행차 도입과 1·2인 가구 비중의 증가도 주목할 필요가 있다고 강조했다. 그는 "자율주행차 도입은 교통비용을 낮추는 요인이고 1·2인 가구 증가와 자동화는 교통비용을 부각시키는 요인"이라며 "최근 물류센터에서 직접 생산까지 진행하는 사례도 있는 만큼 생산지에서 물류까지의 교통비용을 고려해야 하는 더 복잡한 입지 조건이 필요할 것"이라고 말했다.