[딜사이트 박성준 기자] 사업성이 낮아 민간 주도의 개발이 어려웠던 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)에 전환점이 마련됐다. 안정성과 수익성을 동시에 잡을 수 있는 프로젝트 리츠를 통한 것으로, 인천 제물포역 북측 도심 공공주택 복합사업이 이 방식을 통해 빠른 속도로 진척을 보이고 있다. 업계에서는 프로젝트 리츠가 도심복합사업의 속도를 높이고 사업성을 높이는 데 크게 기여할 것으로 내다보고 있다.

25일 업계에 따르면 제물포역도심복합사업리츠가 국토부에서는 리츠 영업인가를 완료하고 사업부지 취득 절차에 나서고 있다. 이 지역은 2021년 5월 도심복합사업 후보지로 선정됐다.

제물포역도심복합사업리츠는 인천 제물포역 인근에 공동주택 3497가구를 공급하는 도심 공공주택 복합사업의 시행자 역할을 맡는다.

인천도시공사가 제물포역도심복합개발사업리츠의 자산관리회사(AMC)를 맡는다. 향후 토지 보상부터 이주, 철거, 기반 시설 공사, 주택 공사, 임대주택 운영에 이르는 개발을 지휘한다.

제물포역 도심복합사업은 '프로젝트 리츠'로 추진된다. 프로젝트 리츠는 개발사업 완료 후 자산을 매각하는 PFV(프로젝트금융투자회사)와 달리 자산을 운영하면서 임대수익 및 자산가치 상승을 도모할 수도 있다.

제물포역도심복합사업리츠가 추진하는 사업부지의 위치는 인천광역시 미추홀구 도화동 94-1번지 일원이다. 부지 면적은 9만9260.9㎡다. 이곳에 공동주택 13개동 3497가구 및 근린생활시설 5개동을 지하4층에서 지상49층 규모로 건설한다.

시공사는 DL이앤씨와 현대건설이며 이들이 책임준공을 통해 준공에 안정성을 확보한다. 분양은 토지소유자에게 현물보상 계약 이후 진행된다. 공공분양은 총 2943가구로 공공분양(391 가구) 및 공공자가(2가구)를 먼저 분양하고, 착공시점에 공공분양(2197가구) 및 공공자가(353 가구) 유형을 일반분양할 예정이다. 나머지 554가구는 공공임대 물량이다.

공공임대주택 중 통합형 공공임대주택은 인천도시공사가 선매입해 30년간 임대운영할 예정이며, 선택형 공공임대주택은 의무임대기간 6년 거주 후 분양전환에 나선다.

현재 제물포역도심복합사업리츠는 시공사인 DL이앤씨(1억5900만원)와 현대건설(1억4100만원)이 설립과정에서 들고있는 자본금 3억원으로 주주구성이 돼 있다. 다만 향후 투자자들의 유상증자를 거쳐 자기자본을 1002억원까지 늘릴 계획이다.

참여 투자자는 ▲교보증권 19.1% ▲DL이앤씨 19% ▲인천도시공사 19% ▲현대건설 16.8% ▲아이비케이연금보험 8.7% ▲한화손해보험 8.7% ▲흥국화재해상보험 8.7% 등으로 구성된다.

이 외에 외부에서는 6810억원의 자금을 조달한다. 6810억원은 주택도시기금융자 2986억원, 민간차입금 3824억원으로 각각 구성된다.

자기자본과 외부서 조달한 자금에 향후 사업을 통해 들어올 분양수입 1조2105억원까지 모두 더하면 총 사업비는 1조9917억원이 된다.

사업비 구성 내역은 용지비용 약 4700억원과 공사비 1조2568억원 등다. 제물포역도심복합사업리츠는 이달 말 사업부지의 취득에 나선다.

건설업계 관계자는 "현재 용지 취득 및 거주민의 이주대책 지원에 나설 계획"이라며 "오는 12월 철거를 시작할 예정으로 목표 준공 시점은 2031년 하반기이다"고 말했다.