[딜사이트 김정은 기자] 부산시 해운대 생활형숙박시설 '메종드리치190'이 저조한 분양률과 공사 미수금 확대 등으로 이해관계자들의 자금 회수가 원활하지 못한 것으로 나타났다. 건설사인 군장종합건설 뿐만 아니라 대주단인 메리츠증권, 신탁계정대를 투입한 신탁사인 KB부동산신탁으로까지 리스크가 전이될 수 있다는 우려가 나온다.

2일 업계에 따르면 이달 준공을 마친 해운대구 우동 생활형숙박시설 '메종드리치190'은 지난해 말 기준 분양율이 50.7%로 집계됐다. 2022년 착공 당시 분양률이 43.4%였다는 점을 고려해 보면 2년 사이에 분양률은 7.3%포인트(p) 상승하는 데 그쳤다. 통상 분양률 70% 이상이면 자금 회수에 큰 문제가 없다고 보는 것을 감안하면 '메종드리치190'의 경우 자금 회수 가능성이 낮다고 볼 수 있다.

'메종드리치190'은 부산광역시 해운대구 우동 648-7 등 일원에 위치한 지하 6층~ 지상 29층 규모의 생활형숙박시설 및 근린생활시설이다. 시행사는 더지음개발로, 시공은 전라북도 내 1위 건설사인 군장종합건설이 맡았다. KB부동산신탁이 책임준공형 관리형 토지신탁 사업 방식으로 해당 사업장을 수탁했다. 군장종합건설은 올해 2월말까지 책임준공을 마치겠다고 약정했으며, KB부동산신탁의 책임준공약정 기간은 이로부터 6개월 뒤인 올해 8월말이다.

더지음개발은 지난 2021년 11월 공사비 등 사업비를 조달하기 위해 650억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켰다. PF대출은 ▲트렌치A 450억원 ▲트렌치B 100억원 ▲트렌치C 100억원 등으로 구분돼 있다. 선순위인 트렌치A 대주단은 메리츠증권, 메리츠화재해상보험, 메리츠캐피탈 등 메리츠금융의 계열사들이 이름을 올렸다. 중순위 트렌치B와 후순위 트렌치C의 대주단은 유동화증권 발행을 위해 설립된 특수목적법인(SPC)이다.

문제는 PF대출 상환이 어려운 상황인 만큼 이해관계자들의 자금 회수가 단기간에는 불확실해졌다는 점이다. 군장종합건설은 지난해 말 기준 '메종드리치190' 관련 미수금은 약 54억원 수준이다. 또 메리츠금융 계열사도 이번 PF대출 연장으로 총 450억원 규모의 자금 회수가 지연됐다. KB부동산신탁도 책임준공기간을 준수하기 위해 기투입한 신탁계정대 회수가 불투명해졌다.

이 같은 자금 경색 배경은 저조한 분양률이라 할 수 있다. 실제 지난해 말 분양률(50.7%)을 기준으로 총 분양계약금액은 약 484억원으로, PF대출금 규모에 훨씬 못 미치는 수준이다. 

아울러 해당 사업장의 준공 및 입주시기가 지연됐다는 부분도 자금의 원활한 흐름을 막는 걸림돌이 됐다. 기존에 계획했던 준공 및 입주 시기는 올해 2월 말 즈음이다. 준공 및 입주가 차질 없이 진행됐다면 PF대출 만기 시점에 입주잔금이 유입될 수 있었지만, 공정이 지연되면서 잔금 유입이 쉽지 않았던 것이다.

여기에 생활형 숙박시설의 부진도 악영향을 끼쳤다. 정부가 생활형 숙박시설을 주거 목적으로 전용하는 것을 금지하며 투자 수요가 크게 위축됐고, 전국적으로 생숙의 수분양자들이 잔금 납부 거부 및 지연이 이어지고 있다. 메종드리치190'의 경우도 분양미수금이 지난해 말 기준 108억원으로, 1년 새 83% 늘었다.

부산 해운대의 부동산업계 관계자는 "메종드리치190은 생숙에 대한 투자 수요 감소 등으로 마피(마이너스프리미엄) 매물도 적지 않은 상황"이라며 "다음달 해당 생숙 분양 및 위탁 운영 할 시 확보 가능한 수익 등을 설명하는 자리가 마련될 예정으로, 분양률 제고를 기대해 볼 수 있을 것"이라고 말했다.