[딜사이트 박안나 기자] 올 3분기 수도권 A급 물류센터 시장은 견조한 수요와 일부 현장의 공급지연 탓에 임대료 상승세가 이어진 것으로 나타났다. 금리 인하 기대감에 따른 투자수요 유입으로 임대료 상승세가 지속되면서 한동안 침체했던 물류센터 시장의 반등 기대감도 부각되는 모양새다.

16일 글로벌 종합 부동산서비스 회사인 JLL(존스랑라살)이 발행한  '2024년 3분기 수도권 A급 물류센터' 보고서에 따르면, 3분기 A급 물류센터의 전체 공실률은 전분기 대비 93bp(1bp=0.01%p) 하락한 17.1%를 기록했다.

물류센터 수요 증가에 따라 순수흡수면적이 신규 공급면적을 상회하면서 공실률 하락으로 이어졌다. 3분기 신규 공급면적은 17만6319평이었지만, 순흡수면적은 19만7023평으로 전분기 대비 33% 증가했다. 순수흡수면적은 일정 기간동안 새로 입주한 면적에서 퇴거한 면적을 빼서 구한다. 순흡수면적이 0보다 크면 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 크다는 것을 의미한다.

권역별로는 공급이 많지 않은 중부, 남부, 남동부에서 공실률이 하락했다. 특히 남부 권역 공실률은 무려 457bp 내리며 가장 뚜렷한 하락세를 나타냈는데, 이는 최근 준공된 센터들의 신규 임차인 확보에 기인한 것으로 분석됐다. 대형 센터들이 꾸준히 공급된 서부 권역에서는 공실률이 소폭 상승했다. 

3분기 수도권 물류센터의 평균 명목 임대료는 3만4800원으로 나타났다. 전분기 대비 1.3%, 전년 동기 대비 2.9% 상승했다. 모든 권역에서 임대료와 관리비 상승이 관찰됐다. 특히 남동부 권역의 일부 센터들은 임대료를 무려 25% 가량 인상한 곳도 있었다.

공급 측면에서는 당초 예상과 달리 3분기 신규공급 센터는 단 4곳에 그쳤고, 총 17만6319평이 공급됐다.  4분기에는 약 44만평의 대규모 공급이 예상되고 있지만, 3분기와 마찬가지로 시장 불확실성에 따른 공급지연 가능성도 있는 상황이다. 

우정하 JLL 물류산업자산 서비스 본부장은 "물류 부동산 시장이 대규모 신규 공급에도 인플레이션 영향으로 임대료 상승세를 유지하고 있는 독특한 양상을 보이고 있다"며 "향후에도 명목 임대료 상승 추세는 지속될 것으로 예상되나 상승 폭은 신규 공급 물량에 크게 좌우될 것"이라고 말했다.

 JLL은 2025년과 2026년에 물류센터 공급이 급격히 감소할 것으로 예상했다. 2024년이 서울 수도권 물류 시설 신규 공급의 정점이 될 것으로 내다봤다. 이러한 잠재적 공급 감소는 향후 수년간 공실률과 임대료 트렌드에 큰 영향을 미칠 것으로 분석됐다.

3분기 물류투자 시장 거래규모는 약 1조5370억원으로 집계됐다. 지난 분기와 유사한 수준의 거래가 성사됐다. 주요 거래로는 지산 물류센터 B동이 3180억원에 라살자산운용으로, 부천 미래인 물류센터가 약 3000억원에 그래비티자산운용으로 각각 매각됐다. 특히 이번 분기에는 외국계 자본의 유입이 두드러졌다. 

한국 물류 투자 시장에서 외국 자본의 비중이 확대되는 추세가 지속될 것으로 예상되는 가운데, 최근 부동산 투자에 소극적이었던 국민연금과 사학연금 등 국내 연기금들의 부동산 투자 재개 움직임이 포착되고 있다. 이는 시장 유동성 증가에 기여할 것으로 기대됐다. 

자본환원율(Cap rate)은 3분기 연속 5.5% 수준을 유지했다. 최근 한국은행의 기준금리 인하로 물류 투자시장에 긍정적 기대감이 형성되고 있으나, 시장 안정화까지는 추가적인 시간이 소요될 것으로 전망됐다.

심혜원 JLL코리아 리서치 팀장은 "투자자들이 금융시장의 불안정성과 과잉 공급 우려로 인해 여전히 신중한 태도를 견지하고 있으나, 많은 투자자들이 유동성 개선과 통화정책 완화를 예상하며 적극적으로 매입 기회를 모색하고 있다"며 "다만 저온 비중이 높거나 공실률이 높은 자산에 대한 관심은 제한적일 것"이라고 전망했다.